부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경72687 · 의정부지방법원 · 아파트
철근콘크리트벽식조 49.84㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

63,175,000원 6,317만 감정가 95,000,000원

감정가의 66% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 46,550,000원 최저가 대비 +35%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

의정부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

465만원

최저가의 10% · 4,655,000원

실거래 대비

▼ 29.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8,900만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격 접근성은 높아졌지만 임차 관계 확인과 삼성생명 미배당 구조를 검토해야 합니다.

가격 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균 실거래 75,666,666원의 61.5% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 4,655,000원
리스크 김정숙 전입은 말소기준권리 이후로 대항력 없음. 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 삼성생명 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 전입자 김정숙의 보증금이 미상이고, 등기상 과거 소유자와 동일 인물이라는 점에서 관계 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원
46,550,000원

2회 유찰

최근 실거래 평균

75,666,666원

동일평형 12건

최저가 ÷ 시세

61.5%

최근 12개월 평균 기준

매수인 인수

0원

등기상 인수권리 없음

의정부지방법원 2025타경72687. 동두천시 상패동 상패주공아파트 101동 806호 아파트입니다. 전용면적은 49.84㎡이며 1997년 사용승인된 15층 건물의 8층 물건입니다.

핵심 권리는 2023년 12월 5일 설정된 삼성생명보험회사 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 국민은행·동두천농협 등 과거 근저당은 등기상 이미 말소된 상태입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72687
소재지	경기도 동두천시 상패동 61 상패주공아파트 101동 8층 806호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 전용 49.84㎡ · 방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 발코니
소유자	이부단
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 46,550,000원
신청채권자 / 청구	삼성생명보험주식회사 / 64,365,247원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2023.12.05 삼성생명보험 근저당권입니다. 이후 2025.08.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 승계하는 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김정숙	2024.08.09	미상	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차 관계 체크 김정숙의 전입일은 삼성생명 근저당권 설정일(2023.12.05) 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 미상이고, 등기상 과거 소유자와 동일 인물이라는 점에서 가장임차인 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

상패주공 동일평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 75,666,666원입니다. 최저매각가 46,550,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.5% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	49.84㎡	14	83,000,000원
2026.07	49.84㎡	12	84,000,000원
2026.06	49.84㎡	1	65,000,000원
2026.05	49.97㎡	1	73,000,000원
최근 12건	-	12건	75,666,666원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균 대비 61.5% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,237,900원
삼성생명보험 근저당	66,000,000원	45,312,100원
소유자 교부	-	0원

최저매각가 기준 삼성생명보험 채권은 전액 배당되지 않고 약 20,687,900원 미배당이 발생합니다. 다만 이는 매수인 인수금이 아니라 채권자의 미회수 영역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만, 실제 낙찰 전 동일평형 최근 거래와 비교가 필요합니다.
임차 확인. 김정숙의 보증금 미상 부분과 점유 관계를 현황조사서·매각물건명세서 기준으로 재확인해야 합니다.
권리. 삼성생명 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 인수 부담은 없습니다.
관리비. 장기 체납 관리비 여부는 관리사무소 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격 매력은 있지만 확인 절차가 필요한 물건”

상패주공 806호는 2회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 권리 구조도 말소기준 이후 소멸 구조라 단순합니다. 다만 전입자 김정숙의 보증금 미상과 관계인 가능성은 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 점유 관계 확인이 낙찰 전 핵심 체크포인트입니다.

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차 관계 확인이 필요한 — 동두천 상패주공 806호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격 매력은 있지만 확인 절차가 필요한 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	9,500만원
2	2026-06-02	유찰	6,650만원
3	2026-07-07	대기	4,655만원