확약이 유효하면 1.00억, 미적용이면 약 1.97억 — 검암동 하모니9차 404호

인천지방법원 2025타경513894. 인천 서구 검암동 하모니9차A동 4층 404호로, 공부상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재상이며 2022년 7월 27일 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 8월 11일 한국투자저축은행의 가압류 36,346,971원입니다.

다만 이 사건은 말소기준 이후 권리만 확인해서 끝나는 일반적인 물건이 아닙니다. 임차인 서상현은 2022년 7월 5일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2022년 5월 9일로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 195,000,000원의 대항력 있는 임차인이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2011년부터 설정됐던 이원농업협동조합 근저당과 2014년 가압류들, 2015년 임의경매개시결정은 2015년 11월 3일 선행 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 기준권리는 2023년 8월 11일 한국투자저축은행 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권등기 자체가 2024년 8월 8일로 말소기준보다 늦더라도, 그 기초가 된 전입·점유가 2022년 7월 5일이라는 점입니다. 임차인 서상현은 말소기준 전에 대항요건을 갖췄으므로 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약 반영 수치는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 그대로 적용되고 조건 없이 이행되는 전제입니다. 미적용 시 룰상 인수액은 96,756,300원입니다.

③ 실거래 비교 — ‘반값’은 확약 확인 후에만

하모니9차A동은 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래 3건은 175,000,000원부터 210,000,000원까지이며 평균은 193,333,333원입니다. 이 가운데 임차권 범위와 같은 63.96㎡·4층 거래는 2022년 195,000,000원, 2024년 210,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득 100,450,000원은 최근 실거래 평균의 52.0%입니다. 반면 확약을 적용하지 않은 룰상 총부담 197,206,300원은 최근 평균을 웃돌고, 같은 면적·층의 2022년 거래가 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 평가할 수 없고, 확약 유효 여부에 따라 ‘반값 물건’과 ‘시세 수준 물건’이 갈립니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

배당표의 미배당 96,756,300원은 대항력에 따른 원칙적 인수액입니다. 확약이 유효하게 적용·이행되면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

확약이 없다면 유찰로 매각가가 낮아져도 인수액이 거의 같은 폭으로 증가해 총부담은 약 196,000,000원~197,000,000원 수준에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 매각가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검암중학교 남동측 인근으로 다세대주택과 주상용 부동산이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 검바위역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 건물. 2011년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로 승강기·난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 대지 422.5㎡, 평지·가로장방형이며 개별공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래도 3건으로 표본이 적어, 매각 시 가격 협상과 소요 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 서상현의 임차권등기와 보증금 전액을 대상으로 하는지, 별도 조건과 기한이 있는지 확인하세요.
• 말소 실행 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제출 주체와 시점을 확인하고, 확약 내용이 매수인에게 직접 주장 가능한 형태인지 점검하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기는 이사 후에도 대항력을 보존하기 위해 설정될 수 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 2024년 국세 압류가 존재하므로 세액과 배당순위가 임차인 배당액에 미치는 영향을 원본 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
• 시세 표본 구분. 평균 193,333,333원에는 면적 45.23㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 같은 63.96㎡·4층 거래 195,000,000원과 210,000,000원을 별도로 비교하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 제공 경매 통계상 평균 1.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 대출 가능액과 재매각 기간을 아파트보다 보수적으로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류와 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다

이 물건의 결론은 두 갈래입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 서상현 임차권에 그대로 적용되고 이행된다면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 최저가와 같은 100,450,000원입니다. 실거래 평균 193,333,333원의 52.0%라 가격 차이는 분명합니다.

그러나 확약을 적용하지 않으면 보증금 미배당 96,756,300원을 떠안아 총부담이 197,206,300원으로 올라갑니다. 이는 최근 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰된 반값 다세대”가 아니라, 확약의 법적 범위와 이행 가능성을 확인해야만 반값이 되는 조건부 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 끝난 것이 아닙니다.