의정부지방법원 2025타경72690. 경기도 양주시 삼숭동 양주자이아파트 602동 302호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,816,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 209,625,000원의 18.0%입니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준권리인 2024.04.16 농협은행 가압류보다 앞선 2022.01.17에 전입한 김성주가 실제 임차인 1명으로 확인되고 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 넘어오는지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
등기상 2006년·2014년·2018년에 설정됐던 국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 매각으로 정리되는 기준권리는 2024.04.16 농협은행 가압류 39,889,220원입니다. 뒤이어 삼성카드·우리은행·KB국민카드 가압류와 2025.07.07 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하지만, 등기 말소와 임차인의 대항력 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 602동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9218㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 지광숙 (2006.10.10 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 37,816,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성주 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.16 농협은행 가압류 39,889,220원입니다. 이후 삼성카드 5,731,474원, 우리은행 14,126,190원, KB국민카드 25,014,857원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김성주의 전입일은 2022.01.17로 말소기준보다 앞섭니다. 조사자료에서도 대항력이 있는 것으로 정리되어 있어, 보증금 중 배당받지 못하는 부분이 있다면 매수인이 인수할 가능성이 핵심 위험입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성주 | 2022.01.17 | 미상 | 2025.09.12 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 18%, 그러나 실질취득가는 미정
양주자이(6단지) 전용 84.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 209,625,000원, 최신 거래는 2026년 8월 205,000,000원입니다. 감정가 225,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 현재 최저가는 37,816,000원으로 최근 평균의 18.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 212,500,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 15 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 209,625,000원 |
거래 범위는 140,000,000원~230,000,000원이고, 사건 호수와 같은 3층 거래도 2026년 8월 208,000,000원에 확인됩니다. 숫자만 놓고 보면 최저가와 시장가 사이의 간격은 매우 큽니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,080,688원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 | 39,889,220원 | 36,735,312원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 5,731,474원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리은행 | 14,126,190원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 25,014,857원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청 · 김성주 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 334,761,741원 중 예상 채권자 배당은 36,735,312원, 미배당은 298,026,429원입니다. 이 표의 배당액과 별개로 대항력 임차인 김성주의 보증금은 금액이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 등으로 이용 중인 전용 84.92㎡ 아파트입니다.
- 입지. 광숭초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·공장·창고·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·학교보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 3층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 양주자이(6단지)는 735세대, 2006.04.13 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김성주의 임대차계약서·보증금 지급내역·확정일자·배당요구 내용과 매각물건명세서를 대조해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 낙찰가 37,816,000원 자체가 아니라, 여기에 실제 인수 보증금을 더한 금액을 최근 평균 209,625,000원·최신 거래 205,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 김성주가 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 채권 발생 원인과 점유·임대차관계의 실제 내용을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 같은 단지 평균 유찰도 5.2회입니다. 할인율이 큰 이유가 단순 시장가격인지, 권리·점유 리스크인지 구분해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 실제 배당과 명도 비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 3,781만원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
이 사건은 감정가 225,000,000원짜리 아파트가 37,816,000원까지 내려와 겉보기 할인율만 보면 매우 강합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균도 209,625,000원이라 표면상 가격차가 큽니다. 그러나 2022.01.17 전입한 대항력 임차인 김성주의 보증금이 미상이라는 한 가지 사실이 가격 계산의 전제를 바꿉니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그것은 낙찰자가 부담할 수 있고, 따라서 실질취득가는 37,816,000원이 아닙니다.
등기권리는 정리되지만, 실질취득원가는 아직 정리되지 않았습니다. 5회 유찰과 단지 평균 5.2회 유찰까지 겹친 만큼 이 물건은 “싸게 나온 아파트”보다 “인수금액을 먼저 밝혀야 가격을 말할 수 있는 아파트”로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 가격 메리트도, 안전한 입찰 상한도 확정하기 어렵습니다.
