인천지방법원 2025타경513942. 인천 서구 신현동 151-9 제2층 제202호 근린주택 사건입니다. 표면상 최저가는 6,713만원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 존재하고, 임차보증금 대부분이 배당되지 않아 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
특히 한국토지주택공사는 보증기관 승계 구조가 포함된 신고로, 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다. 실제 임차인 기준으로는 한국토지주택공사 1명이며, 주식회사 보증금 표시는 중복 신고 성격으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 151-9 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 이용 |
| 소유자 | 신동빈 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,683,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리는 2025.11.14 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 순위 10번 주택임차권등기가 그 이전인 2024.06.14 설정되어 있어 매각 후에도 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으나, 확약은 해당 범위에 한해 적용되며 임차권 인수 구조 전체를 단순 해소한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 135,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일 단지 우성(151-9) 전용 69.24㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 전체 평균 거래가는 115,000,000원, 최근 12개월 평균은 110,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.05 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 69.24㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 69.24㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 69.24㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 69.24㎡ | 1 | 140,000,000원 |
최저가는 67,130,000원이지만 임차권 인수를 포함하면 실질취득 약 136,608,340원입니다. 이는 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 웃도는 수준으로, 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 135,000,000원 | 65,521,660원 |
| 서울보증보험 주식회사 | 141,683,424원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기 인수 여부와 확약 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가 67,130,000원이 아니라 인수액 포함 약 136,608,340원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성. 우성(151-9)은 18세대 규모이며 최근 거래 편차가 있어 매도 기간을 고려해야 합니다.
- 현황 확인. 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용상태 차이를 현장 확인하세요.
맺으며 — “반값 최저가의 착시”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 구조입니다. 대항력 있는 임차권이 존재하면 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 증가해 실질취득 비용은 보증금 수준으로 접근합니다. 현재 회차의 최저가는 낮아 보이지만, 실질적으로는 최근 시세 이상 취득 가능성이 있어 권리와 가격 모두 신중한 검토가 필요합니다.
