의정부지방법원 2025타경72757. 연천군 청산면 백의리 ‘백의리아느칸빌아파트’ 104동 4층 403호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실1·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 감정가는 76,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 중심은 2010.12.06. 인천중부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,500,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 포천세무서장의 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당과 여러 가압류·경매 등기는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72757 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 연천군 청산면 청창로 677 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실1·발코니 등 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김동용 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천중부신용협동조합 / 58,359,348원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
2010.11.29. 황태훈이 소유권을 취득한 뒤 2010.12.06. 인천중부신용협동조합 앞으로 채권최고액 84,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022.04.05. 김동용에게 소유권이 이전됐고, 2023.07.07. 국가 압류, 2025.07.16. 인천중부신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리들로 분류돼 있으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 72.0%
백의리아느칸빌 동일 평형은 전용 약 59.35㎡이며, 최근 확인 거래 12건의 전체 평균은 74,000,000원입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래 7건 평균은 73,857,142원, 최신 거래는 2026.08. 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 7건 | 73,857,142원 |
현재 최저매각가 53,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%이고, 최신 거래 77,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 거래 범위는 65,000,000원~80,000,000원입니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -0.5%로 소폭 하락이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 84,500,000원 | 51,842,400원 |
| 미배당 | 84,500,000원 | 32,657,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용 1,357,600원과 근저당권자에게 51,842,400원이 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당은 32,657,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 32,657,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 48,330,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 59,301,224원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백의초등학교 북서측 인근이며 단독주택·아파트·농경지가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층이며 개별난방, 급배수·위생, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 102,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 백의초등학교 상대보호구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 단지. 백의리아느칸빌은 146세대이며 사용승인 관련 기준일은 2006.02.06.입니다. 동일 평형 거래는 최근 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 매수신청보증금. 이 사건은 매수신청보증금이 20%로 기재돼 있으므로 통상적인 비율로 착각하지 않도록 주의해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 74,000,000원보다 최근 12개월 평균 73,857,142원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -0.5%이므로 현재 최저가가 낮더라도 시세 방향과 거래 수요를 함께 점검하세요.
- 세금·배당 확인. 2023.07.07. 국가 압류가 있고 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류로 대조하세요.
- 관리·물건 상태. 2006년 준공 단지이므로 내부 상태, 공용부 관리상태와 관리비 관련 사항을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2010.12.06. 인천중부신용협동조합 근저당이며, 이후 확인되는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 76,000,000원에서 한 차례 유찰돼 53,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 73,857,142원의 72.0%입니다. 최신 거래 77,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 최근 가격 추세가 -0.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 1.6회라는 점은 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험보다 실제 점유 상태와 지역 환금성, 물건 상태를 확인해 현재 가격 차이가 실제 매력으로 이어지는지 검증하는 것이 핵심입니다.
