의정부지방법원 2025타경72761. 경기도 의정부시 호원동 468-4, 1동 12층 1213호에 위치한 아파트입니다. 등기상 소유자는 강정묵이고, 2022년 4월 14일 거래가액은 114,000,000원입니다. 이후 2023년 2월 23일 국민건강보험공단 압류, 2025년 7월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재됐습니다. 주요 담보권은 이미 말소됐고, 현재 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 김종원의 임차보증금은 114,000,000원이고, 전입신고일은 2022.03.15, 확정일자는 2022.03.02로 확인돼 대항력과 우선변제권이 있었습니다. 통상 현재 매각가 5,600만원만으로는 보증금 전액이 회수되지 않아 59,408,000원의 미배당액이 생기지만, 이번 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질취득액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
핵심지표
| 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 대비 최저가 | 70.0% | 3회 유찰 후 현재 회차 |
| 최근 12건 평균 대비 최저가 | 80.8% | 평균 시세보다 낮음 |
| 최신 거래 대비 최저가 | 96.6% | 2026.07 최신 거래 58,000,000원과 근접 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 | 확약으로 대항력 포기 |
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72761 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 12층 1213호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중임 |
| 소유자 | 강정묵 |
| 거래가액 | 2022.04.14 · 114,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
2017년 3월 2일 설정된 신한은행 근저당은 2022년 3월 15일 해지로 말소됐고, 그 뒤 임차권등기가 2024년 3월 22일 등재됐습니다. 2023년 2월 23일 국민건강보험공단 압류와 2025년 7월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 현재 임차권은 대항력과 우선변제권이 있었지만, 2026.07.01 확약서에 의해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.
② 임차인 분석 — 우선변제권은 있으나 확약으로 인수위험 해소
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종원 | 제1213호 전부 | 114,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최신 거래와의 간격은 작다
동일평형 전용 15.64㎡, 르네상스시티의 최근 실거래 12건을 보면 2025.09부터 2026.07까지 58,000,000원~95,000,000원 범위에서 거래됐고, 최근 12건 평균은 69,333,333원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 평균 대비 80.8%이며, 최신 거래 58,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
최근 12건 평균 69,333,333원에 비해 현재 최저가는 56,000,000원으로 13,333,333원 낮습니다. 다만 최신 거래가 58,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 2,000,000원 낮은 수준에 불과합니다. 따라서 평균 시세만 보고 크게 저렴하다고 단정하기보다는 최신 거래 5,800만원 부근을 기준으로 입찰가를 관리하는 접근이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.5% 추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 김종원 보증금 (우선변제) | 114,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당구조상 김종원 보증금에는 59,408,000원의 부족분이 발생하지만, 2026.07.01 확약에 따라 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 망월사역(1호선)이 소재해 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층 건물 내 12층 1213호이며 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 정방형·평지 토지이며 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 르네상스시티는 176세대, 2017.01.17 준공으로 최근 실거래가 5,800만원~9,500만원으로 형성돼 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 물건의 가장 중요한 포인트는 2026.07.01 확약입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 서류와 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 일반적인 대항력 인수형이라면 59,408,000원이 추가될 수 있었지만, 본건은 확약으로 인해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 최신 거래 기준. 최근 12건 평균은 69,333,333원이지만 최신 거래는 58,000,000원입니다. 응찰가는 평균보다 최신 거래를 더 직접적인 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이고 해당 단지 경매물건 평균 유찰은 2.8회입니다. 추가 유찰 가능성과 현재 회차 경쟁도를 함께 보세요.
- 명도. 임차권등기와 확약이 정리되더라도 실제 점유관계와 인도 과정은 현장 및 서류로 별도 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리됐지만, 최신 시세가 진짜 기준”
이 물건은 처음 보면 1억 1,400만원 임차보증금 때문에 매수인 인수위험이 커 보입니다. 실제로 현재 회차 매각가 5,600만원만 놓고 계산하면 59,408,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 그러나 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 이 확약이 가장 큰 안전장치입니다.
가격도 감정가 8,000만원에서 현재 최저가 5,600만원까지 떨어져 최근 12건 평균 6,933만3,333원 대비 80.8%입니다. 다만 최신 거래가 5,800만원이므로 현재 최저가는 최신 시장가격보다 단지 200만원 낮습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “대항력 인수위험이 실제로 해소됐는지”와 “5,800만원 부근 최신 거래 대비 어느 가격까지 경쟁할 것인지”입니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 가격은 현재 회차에서 충분히 검토할 수 있는 구간입니다.
