인천지방법원 2025타경513994. 인천 부평동 제이스타운 9층 902호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김애정이며, 2020.03.21 매매를 원인으로 2020.04.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”는 사실이 아니라, 그 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄다는 점과 동시에 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점을 함께 읽는 것입니다.
말소기준은 2023.03.15 주택도시보증공사 가압류 185,000,000원입니다. 엄선정의 주민등록일자와 경정된 점유개시일자는 모두 2020.04.14이고 확정일자는 2020.03.25로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 함께 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513994 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-20 제이스타운 9층 902호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로328번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상14층 중 제9층 제902호 |
| 소유자 | 김애정 · 2020.03.21 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약이 핵심
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 날짜는 2020.04.14입니다. 임차인 엄선정의 주민등록일자와 점유개시일자가 이 날로 확인되고, 확정일자는 2020.03.25입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.03.15이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄선정 | 9층 902호 전부 | 2020.04.14 | 2020.03.25 | 170,000,000원 / 178,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 엄선정 1명입니다. 을구 1-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 점유개시일자를 2020.04.14로 바로잡은 경정등기입니다.
② 가격 구조 — 현재 최저가는 감정가 70%
감정가는 146,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 역시 102,200,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 263,530,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 293,647,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 314,723,404원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금 자체는 내려가지만 채권 미배당은 263,530,800원에서 293,647,720원, 314,723,404원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권액 자체가 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 본건 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 99,969,200원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 363,500,000원 중 99,969,200원이 배당되고 263,530,800원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 부평시장역 동측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 출입은 동측 소로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 대상이 을구 1번 엄선정 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 선후관계 확인. 주민등록·점유개시 2020.04.14, 확정일자 2020.03.25, 말소기준 2023.03.15의 순서를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차권등기에는 보증금 170,000,000원과 178,500,000원이 함께 기재돼 있습니다. 계약 갱신 과정과 현재 적용되는 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 예상 미배당은 263,530,800원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 별개이므로 배당표만 보고 인수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 엄선정의 전입과 점유가 2020.04.14, 확정일자가 2020.03.25로 말소기준 2023.03.15보다 앞서고, 보증금도 178,500,000원까지 기재돼 있어 현재 최저가 102,200,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 본건에는 바로 그 을구 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 102,200,000원으로 봅니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 확약서가 실제 매각조건대로 집행되어 임차권 인수가 완전히 해소되는지를 확인하는 것입니다.
