인천지방법원 2025타경514033. 인천 남동구 간석동 ‘TK리즈빌’ 11층 1106호, 전용 48.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 100,940,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 을구 3번에는 김태승의 주택임차권 217,000,000원이 등기돼 있고, 전입일은 2021.10.05, 확정일자는 2021.07.26으로 말소기준 2025.07.21보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 김태승에게 배당되는 금액은 98,726,840원이고, 보증금 부족분은 118,273,160원으로 계산됩니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 이 미배당 승계액이 늘어나 실질 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서상 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 결정적 예외가 있습니다. 이 확약을 김태승 임차권에 적용하면 그 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 11층 1106호 · 도로명 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.36㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.12.06 · TK리즈빌 88세대 |
| 소유자 | 강지민 · 2021.10.15 매매 · 거래가액 217,000,000원 · 2021.10.22 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 말소동의 확약
현재 남아 있는 등기 중 말소기준은 2025.07.21 남동구 압류입니다. 이에 앞서 2023.11.13 김태승의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 김태승은 2021.10.05 전입, 2021.07.26 확정일자, 2021.10.15 점유개시로 확인되고 배당요구도 했으므로, 확약을 제외한 권리 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 반면 안창수의 전입은 2025.08.14로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태승 | 11층 1106호 48.36㎡ 전부 전입 2021.10.05 · 점유 2021.10.15 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.07.26 · 배당요구 2023.11.13 | 룰상 승계 118,273,160원 실질 0원* 말소동의 확약 |
| 안창수 | 오피스텔 전입 2025.08.14 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 미상 | 승계 없음 대항력 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에만 가격 메리트가 생긴다
TK리즈빌 실거래 12건 중 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 182,500,000원, 최신 거래 185,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -3.3%를 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 100,940,000원*으로 최근 12개월 평균의 55.3%입니다. 가격 간격은 크지만, 거래 흐름 자체는 하락 방향이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 187,666,666원만 근거로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 44.23㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 48.36㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 44.6㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 48.36㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.47㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 50.46㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 48.36㎡ | 11 | 184,000,000원 |
| 2021.11 | 44.6㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 48.36㎡ | 11 | 217,000,000원 |
| 2021.09 | 48.36㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 48.36㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 48.36㎡ | 10 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
| 전체 평균(참고) | — | 12건 | 187,666,666원 |
동일 전용 48.36㎡의 거래만 봐도 2021.10 이 물건의 소유권 취득 거래가 217,000,000원, 2022.02 11층 거래가 184,000,000원, 2024.06 13층 거래가 180,000,000원으로 확인됩니다. 제공된 최신 거래는 2024.11의 185,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 182,500,000원이지만 추세 지표가 -3.3%이므로, 가격 메리트는 “시장이 계속 오른다”는 전제가 아니라 확약으로 인수금이 실제 제거된다는 전제 위에서만 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 김태승 보증금 | 217,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김태승 보증금의 부족분은 118,273,160원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 김태승 관련 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 북서측에 인접하며, 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층 1106호이며 사용승인일은 2016.12.06입니다. 위생·급배수·난방·기계식주차·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,738,000원/㎡입니다.
- 거래 체력. TK리즈빌은 88세대이며 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 표본은 2건이고 가격 추세는 -3.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김태승 임차권의 실질 인수 0원* 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 확약이 없다고 가정한 상한도 계산. 현 회차 룰상 미배당 승계액은 118,273,160원입니다. 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 안창수 점유관계 확인. 전입 2025.08.14로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 김태승에 대한 확약이 이 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 182,500,000원, 최신 거래는 185,000,000원이나 최근 대비 과거 추세는 -3.3%입니다. 전체 평균 187,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당 원본 대조. 현 계산은 집행비용 2,213,160원, 김태승 배당 98,726,840원을 전제로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 등기·명세서 재확인. 2025.07.21 압류를 말소기준으로, 2023.11.13 임차권등기와 2025.11.19 경매개시결정의 순서를 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 사건의 숫자는 두 얼굴을 갖습니다. 말소동의 확약을 제외하면 김태승의 보증금 217,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차 미배당액만 118,273,160원입니다. 이 경우 최저가 100,940,000원에 낙찰받아도 실질 부담은 219,213,160원으로 최근 12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 최저가 49%라는 숫자는 착시가 됩니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김태승 임차권에 그대로 이행된다면 김태승 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득은 100,940,000원*으로 바뀝니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 55.3%입니다. 다만 실제 임차인은 2명이고, 안창수의 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며 시장 추세도 -3.3% 하락입니다. 따라서 결론은 “가격은 조건부 매력, 권리는 확약 검증이 선행”입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소동의 확약의 적용과 별도 점유관계 확인입니다.
