부동산강제경매

한 줄 평 임차권등기와 HUG 관련 권리가 얽힌 물건입니다. 매각물건명세서상 주택임차권등기 인수권리가 표시됐지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 인수는 실질 0원* 처리됩니다. 다만 대규모 HUG 채권, 보증기관 관련 구조, 3회 유찰과 낮은 환금성 때문에 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.

감정가

134,000,000원

근린주택

최저가

45,962,000원

감정가 34.3%

실질취득 위험

0원*

확약 적용 임차권

핵심지표

C등급

권리보다 환금성 문제

인천지방법원 2025타경514056. 인천 서구 경서동 아시아드빌 4층406호 근린주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년 이후 집중된 압류와 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리입니다. 최저가는 세 차례 유찰 끝에 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 경매가 저렴해진 이유는 단순한 가격 문제가 아니라 권리 구조와 매각 난이도가 반영된 결과입니다.

가장 중요한 부분은 을구 주택임차권등기입니다. 임차인 최영일은 말소기준권리 이전 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 판단되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 단, 확약 범위 밖 권리와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514056
소재지	인천광역시 서구 경서동 757-10 아시아드빌 4층406호
물건종류 / 전용	근린주택 · 48.1㎡
소유자	최정민
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 45,962,000원
유찰	3회
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 관련 · 144,000,000원
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 확약은 있지만 확인할 권리가 많다

② 임차인 분석

임차인	대항력	우선변제	승계	비고
최영일	有	有	확약 0원*	주택임차권등기, HUG 말소동의 확약
노준영	無	해당 없음	없음	전입신고가 말소기준권리 이후, 보증금 미상

⚠️ 임차권 인수 판단 최영일 임차권은 원칙상 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 확약 대상 외 임차인·권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,227,316원
가압류 · 주택도시보증공사	2,433,000,000원	44,734,684원
경매개시결정 · 주택도시보증공사	144,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

실거래 비교보다 권리·환금성 판단이 중요한 유형입니다.

④ 시세·환금성 분석

아시아드빌 동일권역 유사 면적 최근 거래는 6건이며 평균 거래가는 162,833,333원입니다. 최저가는 45,962,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 36세대 규모의 소규모 건물이고 최근 경매 매각 성공 사례가 없어 가격만으로 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⛔ 주의 포인트 낙찰가는 낮지만 HUG 관련 대규모 채권 구조와 전세사기성 임차권등기 이력이 있는 물건입니다. 저가 낙찰 자체보다 명도·관리·재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본 확인이 필요합니다.
임차인 관계. 최영일 임차권은 확약 적용으로 실질 인수 0원이지만, 확약 범위와 조건을 확인해야 합니다.
세금 권리. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
환금성. 36세대 규모 근린주택으로 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “싸진 가격에는 이유가 있다”

이 물건은 최저가만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 경매 가격 하락의 배경에는 주택도시보증공사 관련 권리, 임차권등기, 낮은 환금성이 있습니다. 다행히 매각물건명세서상 말소동의 확약으로 주된 임차권 인수 부담은 실질 0원* 처리되지만, 그것만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 권리 구조를 확인하고 확약 범위를 검증한 뒤 접근해야 하는 가격보다 구조를 먼저 보는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-25	유찰	1억 3,400만원
2	2026-04-24	유찰	9,380만원
3	2026-05-29	유찰	6,566만원
4	2026-07-03	대기	4,596만원

부동산강제경매

확약은 있지만, 전세사기성 권리와 환금성이 핵심이다 — 인천 아시아드빌 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 있지만 확인할 권리가 많다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)

④ 시세·환금성 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격에는 이유가 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (9장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고