의정부지방법원 2025타경72787. 경기도 양주시 삼숭동 688, 양주자이아파트 603동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 주거용입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 감정가 223,000,000원에서 8회 유찰되어 내려온 최저매각가 12,856,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
이유는 최승훈의 임차관계가 2022.08.10 전입·점유으로, 말소기준인 2023.11.27 인천수산업협동조합 가압류보다 앞서기 때문입니다. 등기부에는 2025.02.28 서울보증보험 주식회사가 대위신청한 을구 20번 주택임차권도 있고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 603동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주거용 · 전용 84.9218㎡ |
| 소유자 | 정현화 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 12,856,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.11.27 갑구 16번 가압류 · 인천수산업협동조합 · 29,143,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 핵심은 갑구 16번 가압류 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 최승훈은 2022.08.10 전입 및 점유를 시작해 2023.11.27 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 대항력이 인정되는 구조이고, 이후의 가압류와 2025.07.18 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금의 미배당 잔액은 별개로 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복이다
| 이름 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승훈 | 103호 전부 | 214,000,000원 | 2022.08.10 / 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 대위신청인 서울보증보험 주식회사 | 103호 전부 | 215,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.07.06 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 최승훈 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 최승훈 1명입니다. 서울보증보험 주식회사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 최승훈 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 최승훈의 214,000,000원과 임차권등기상의 215,000,000원을 더해 429,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
또한 최승훈은 이 사건의 강제경매개시결정 채권자로도 등기되어 있고, 제공된 권리 메모에는 임차인과 등기부상 관계인의 동일성 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 다만 이 의심만으로 대항력이나 임차권 인수를 없다고 볼 수는 없습니다. 입찰에서는 매각물건명세서에 적힌 인수 가능성을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
양주자이(6단지) 전용 84.92㎡대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 208,375,000원이고 최신 거래는 2026.08의 200,000,000원입니다. 거래 범위는 140,000,000원부터 230,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 212,500,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 15 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 208,375,000원 |
표면적인 최저가 12,856,000원은 최근 12개월 평균의 6.2%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 대항력 임차권의 미배당액을 인수하면 실질취득은 대략 215,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이는 최근 12개월 평균 208,375,000원보다 높고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “8회 유찰되어 싸다”는 결론은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 631,408원 |
| 1. 임차권 · 대위신청인 서울보증보험 주식회사 | 215,000,000원 | 12,224,592원 |
| 미배당 임차권 잔액 | 215,000,000원 | 202,775,408원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 29,143,301원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 최승훈 | 215,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
서울보증보험 주식회사는 최승훈 보증금의 대위·승계이므로 두 보증금을 합산하지 않습니다. 현재 매각가에서는 집행비용 631,408원을 제외한 12,224,592원이 임차권에 배당되고, 임차권등기 보증금 215,000,000원 중 202,775,408원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며 주위는 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 주거용으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 776,800원/㎡이며 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 단지 거래. 양주자이(6단지)는 735세대, 2006.04.13 준공이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 8회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 12,856,000원만 보지 말고 임차권 미배당 인수까지 포함해 약 215,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 중복 금지. 최승훈 214,000,000원과 서울보증보험 주식회사 215,000,000원은 동일 임대차의 대위·승계 관계이므로 합산하지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 20번 임차권등기의 보증금 215,000,000원, 전입 2022.08.10, 확정일자 2022.07.06 및 배당요구 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가장임차인 의심은 별도 검증. 최승훈이 경매신청 채권자이기도 하다는 사정만으로 대항력을 배제하지 말고 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 208,375,000원과 최신 거래 200,000,000원보다 실질취득 수준이 높으므로 가격 메리트를 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 미배당 인수액은 달라질 수 있으므로 매각기일 기준 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “12,856,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 223,000,000원이 8회 유찰되어 12,856,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 실제 승부처는 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 을구 20번 임차권등기 보증금 215,000,000원 가운데 현재 예상배당은 12,224,592원에 그쳐 202,775,408원이 남습니다. 보증기관 대위신고와 최승훈 보증금을 중복 합산하지 않더라도, 실질취득은 약 215,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 208,375,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 8회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트가 생긴 사건이 아니며, 오히려 임차권을 포함한 실질취득 기준으로 최근 시세보다 높은 구간입니다. 더구나 8회 유찰, 임차인·경매신청채권자의 관계성 의심까지 겹쳐 권리 확인 난도도 높습니다. 결론은 최저가 착시를 버리고 임차권 인수액을 먼저 계산해야 하는 고위험 사건입니다.
