인천지방법원 2025타경514078. 부평동 엠타워9 10층 1007호, 공부상 주용도가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 강호경으로, 2021년 9월 15일 매매를 원인으로 2021년 9월 16일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 191,000,000원입니다. 같은 시기 김지현은 2021년 8월 21일 임대차계약을 체결하고 2021년 8월 26일 확정일자를 받은 뒤 2021년 9월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 11월 29일 보증금 191,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025년 11월 20일 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
표면적으로는 매우 위험해 보입니다. 임차인의 전입이 경매개시보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있기 때문입니다. 현재 최저매각가 82,320,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 1,881,760원을 뺀 80,438,240원이 김지현에게 우선 배당되고, 보증금 중 110,561,760원이 남습니다. 다만 이 사건에는 바로 그 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 특별한 사정이 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 김지현 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 10층 1007호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 10층 1007호 47.37㎡ 전부 · 공부상 주용도 오피스텔 |
| 소유자 | 강호경 (2021.09.15 매매 · 2021.09.16 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건 내 10층 · 사용승인 2016.11.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 확약이 있다
실제 임차인은 김지현 1명입니다. 보증기관이 별도 임차인으로 중복 신고된 구조가 아니므로 보증금도 191,000,000원 한 건만 봅니다. 김지현은 2021년 9월 16일 전입·점유했고 2021년 8월 26일 확정일자를 갖춘 뒤, 2023년 11월 29일 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 자료상 대항력 有·우선변제권 有으로 판정됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 10층 1007호 47.37㎡ 전부 | 191,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 82,320,000원만 보고 ‘싸다’고 단정할 수는 없다
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰된 결과 숫자만 크게 낮아졌습니다. 그리고 확약을 반영한 실질취득도 82,320,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격 메리트를 직접 판정할 수 있는 거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내리지는 않습니다.
오히려 가격 판단에서 함께 봐야 할 사실은 소유권이 2021년 거래가액 191,000,000원으로 이전되었다는 점과, 현 감정가가 168,000,000원이라는 점입니다. 다만 2021년 거래가액은 현재 시세가 아니므로 현재 응찰가의 직접 기준으로 사용할 수 없습니다. 본건의 가격 경쟁력은 현장 중개 시세와 최신 실거래를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금(우선변제) | 191,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김지현 보증금 부족분은 110,561,760원입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표상 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 오피스텔이며, 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건 내 제10층 제1007호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 인천부개서초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·다세대주택·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 15미터, 북동측 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 김지현의 을구 1번 주택임차권등기에 대한 말소동의 범위와 조건을 입찰 전 매각물건명세서 및 제출서류 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 상태 재확인. 김지현은 전입 2021.09.16, 확정일자 2021.08.26, 보증금 191,000,000원, 배당요구가 확인되는 실제 임차인 1명입니다.
- 가격은 최신 시세 별도 대조. 최저가 82,320,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라 단정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회 유찰 시 65,856,000원, 5회 유찰 시 52,684,800원으로 내려가지만, 확약이 없다면 룰상 미배당 보증금은 각각 126,729,408원, 139,663,526원으로 오히려 커집니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 물건인 만큼 현장 점유자가 누구인지와 실제 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약서다
이 사건을 단순히 감정가 168,000,000원짜리 오피스텔을 82,320,000원에 사는 49% 가격 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김지현의 보증금은 191,000,000원이고, 전입·확정일자·임차권등기까지 갖춘 선순위 임차권이기 때문입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 110,561,760원이 미배당되어 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 191,000,000원으로 맞춰지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 본건에는 그 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 김지현 임차권의 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 82,320,000원입니다. 따라서 결론은 “권리 핵심은 확약으로 해소, 가격 판단은 최신 시세 확인 후”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없지만, 적어도 제공된 권리관계 안에서는 확약이 유지되는 한 191,000,000원 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조로 볼 필요는 없습니다.
