인천지방법원 2025타경514123. 인천 서구 심곡동 대림하이츠타운15차 비동 4층 402호, 전용 45.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 88,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저가는 30,184,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가 100,000,000원으로 잡혀 있어 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 이 물건은 단순한 “가격 메리트형”이 아니라, 임차권등기와 확약서 확인형입니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리는 을구 순위 8번 주택임차권등기입니다. 등기부 임차권등기에는 고혜미 씨의 임차보증금 91,900,000원 및 88,800,000원이 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 확약 밖 점유·임대관계는 현장과 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 335-14 대림하이츠타운15차 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.72㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이민영 (2017.05.02. 소유권이전, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 30,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2002.04.17. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 입찰자가 실제로 집중해야 할 부분은 2024.02.15. 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 확약서 원본과 말소 범위 확인이 결론을 좌우합니다.
② 임차인·임차권등기 판단
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고혜미 | 제4층 제402호 45.72㎡ 전부 | 전입 2021.05.04 · 확정 2021.04.07 · 배당요구 2024.02.15 | 91,900,000원 / 88,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 중복 아님 |
실제 임차인은 1명으로 보입니다. 전입신고일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음 판단입니다. 임차권등기 자체는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 보되, 확약 밖 별도 점유·임대관계가 발견되면 그 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 낮다
대림하이츠타운15차는 12세대, 사용승인일 2001.09.26의 소규모 다세대입니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래는 2026.04 2층 거래 100,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 45.72㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | 45.72㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 30,184,000원은 실거래 100,000,000원의 30.2%입니다. 확약서가 원본대로 유효하고 해당 임차권 말소가 이행된다면, 실질취득 기준 가격 메리트는 큽니다. 반대로 확약서 원본·말소 범위·점유관계 확인이 흐리면 이 낮은 가격은 리스크 반영 가격으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 29,240,688원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 88,800,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화수동신용협동조합 | 32,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 대한주택공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김영원 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김병문 | 18,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사글로벌금융판매 | 38,652,067원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 395,752,067원 중 예상 배당은 29,240,688원, 미배당은 366,511,379원입니다. 미배당이 크더라도 매수인 인수액과는 별개이며, 이 사건의 실질 인수는 주택임차권등기 확약 전제로 0원*입니다. 단, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 30,184,000원 | 29,240,688원 | 366,511,379원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,128,800원 | 20,348,482원 | 375,403,585원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,790,159원 | 14,123,936원 | 381,628,131원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 “서구청역” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 북측으로 노폭 약 20미터 도로가 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본은 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로 가격 민감도가 큰 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 8번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소 범위 확인. 임차권등기 보증금 91,900,000원 및 88,800,000원 기재와 확약 범위가 어긋나지 않는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인은 1명으로 보이나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 바뀔 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 단지라 거래 표본이 적습니다. 실거래 1건만으로 매각 가능가를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — 싸지만, 서류를 이겨야 한다
이 물건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 88,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰 끝에 30,184,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 100,000,000원과 비교하면 30.2% 수준입니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가보다 주택임차권등기와 말소동의 확약서가 더 중요합니다. 확약서가 원본대로 유효하고, 해당 임차권 말소가 확실하다면 실질 인수 0원*의 할인형 물건입니다. 반대로 확약 범위가 불명확하거나 확약 밖 점유 문제가 확인되면, 낮은 가격은 그대로 위험의 가격이 됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 합격, 서류 확인 전에는 보류.
