146,300,000원
의정부지방법원 2025타경72810. 케렌시아433 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가보다 30% 낮다”만 보면 안 됩니다. 을구 1번에 임차권자 이주형의 200,000,000원 주택임차권이 존재하고, 주민등록일·점유개시일은 2022.04.29, 확정일자는 2022.04.04입니다. 이 권리는 2025.02.17 서울보증보험 가압류보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 이주형의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 배당 계산상 부족분이 존재하더라도 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72810 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 48.69㎡ |
| 소유자 | 김경희 · 2022.04.01 매매 · 거래가액 217,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리로 제시된 것은 2025.02.17 서울보증보험 주식회사의 가압류 47,877,390원입니다. 이후 강제경매개시결정, 의정부시 압류, 2026.03.20 서울보증보험 가압류 21,729,360원은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 1번 이주형의 임차권은 그보다 앞선 2024.01.09 등기이고, 전입·점유도 2022.04.29로 앞서 있어 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 제201호 전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.04.29 | 우선변제 확정 2022.04.04 · 배당요구 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 68%
케렌시아433 전용 48.69㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 비교 기준으로 사용되는 2024.01 거래 2건은 모두 215,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 215,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 215,766,666원이지만 가격 판단은 더 최근인 215,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 48.69㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2024.01 | 48.69㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 48.69㎡ | 4 | 217,300,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
현재 최저매각가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 68.0%입니다. 그리고 확약 때문에 선순위 임차보증금 미배당액이 실질 인수로 붙지 않으므로 실질취득 역시 146,300,000원 수준입니다. 이 사건은 정확도 규칙상 최저가가 아니라 실질취득을 시세와 비교해야 하는데, 두 금액이 동일하므로 현재 가격은 최근 시세보다 낮습니다.
다만 최근 거래군은 과거 거래 대비 -1.1%로 약한 하락 추세이고, 확인된 거래 표본도 3건뿐입니다. 따라서 68%라는 숫자만 보고 환금성을 과대평가하기보다는 실제 매수층과 현재 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 이주형 보증금 | 200,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,877,390원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,729,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 56,548,200원이나, 2026.07.01 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 70% | 146,300,000원 | 56,548,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 56% | 117,040,000원 | 85,398,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 45% | 93,632,000원 | 108,453,376원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소가 확약돼 있어 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 유찰 시 실질취득도 매각가만큼 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부2동주민센터 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 2층 201호입니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 남측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,959,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에도 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 미배당이 발생해도 임차권등기가 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 제출 확약서 문언을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용과 공부상 용도가 다른 전제에서 취득·대출·세금·임대 운용 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 26세대 규모, 거래 3건, 현재 3회 유찰이라는 수치를 감안해 실거래 215,000,000원을 그대로 즉시 환금 가능한 가격으로 보지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래군은 과거 거래 대비 -1.1%입니다. 현재 시세와 호가가 추가로 낮아졌는지 확인하세요.
- 배당 외 비용. 관리비 체납·당해세 등 매각 후 추가 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 146,300,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수 위험 사건입니다. 실제 배당표에서도 56,548,200원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액과 관계없이 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 전제가 유지된다면 실질취득은 146,300,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 68.0%입니다. 가격 자체는 유리한 구간입니다. 다만 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용, 26세대 규모, 3회 유찰, 최근 거래 추세 -1.1%라는 환금성 요소가 함께 있습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 확약서의 효력과 실제 매각조건을 끝까지 확인하는 것입니다.
