인천지방법원 2025타경514125. 계양구 귤현동 호진빌라트 4층 403호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 선순위 임차권과 말소동의 확약입니다. 임차권자 고은지는 2019.12.03. 주민등록을 마치고 2019.12.04. 점유를 시작했으며, 임차권등기는 2024.01.30. 접수됐습니다. 반면 말소기준은 2024.09.12. 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다.
등기된 임대차는 2019.09.27. 계약 보증금 125,000,000원, 2021.11.27. 계약 보증금 128,000,000원이고 확정일자는 각각 2019.09.27., 2021.11.29.입니다. 최신 보증금 128,000,000원은 현재 최저가 50,078,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득 총액이 보증금 수준인 약 128,000,000원에 수렴하는 구조입니다. 이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514125 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 507-16 호진빌라트 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제403호 · 47.43㎡ 전부 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 4층 · 사용승인 2008.10.08 |
| 소유자 | 한정완 · 2022.02.15. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 제출
실제 임차인은 고은지 1명입니다. 전입일 2019.12.03.이 말소기준권리 2024.09.12.보다 빠르고 대항력이 인정되는 임차권입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 이 사건에서는 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자로 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은지 | 제4층 제403호 47.43㎡ 전부 | 125,000,000원 128,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 말소동의 확약 |
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 50,078,000원으로 감정가 146,000,000원의 34.3% 수준이고 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 35,054,600원, 5회 유찰 시 24,538,220원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 50,078,000원 | 89,223,404원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 35,054,600원 | 103,976,383원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 24,538,220원 | 114,303,468원 |
그러나 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어, 50,078,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 특히 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 가격 기준 자체가 최저가가 아니라 임차보증금 128,000,000원 수준의 실질취득 총액으로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 38,776,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 138,000,000원 중 예상배당은 48,776,596원이며 미배당은 89,223,404원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액 0원은 말소동의 확약을 반영한 판단입니다.
④ 물건 자체 — 위반건축물과 제시외 건물
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 사용승인. 2008.10.08. 사용승인됐습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함돼 있고, 일반적인 부동산 거래관행상 본건 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재돼 있다고 명시돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
⑤ 입지·교통·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 귤현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리))입니다.
- 기타 규제. 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 임대관계 조사. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 확인되지 않았으며 내부현황은 탐문조사와 건축물현황도 등을 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 조건과 실제 말소 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 임차권 순위 재확인. 임차권자는 2019.12.03. 전입, 2019.12.04. 점유개시이며 말소기준 가압류는 2024.09.12.입니다.
- 보증금 확인. 임차권등기에는 2019.09.27. 계약 125,000,000원, 2021.11.27. 계약 128,000,000원이 기재돼 있습니다.
- 확약 미적용 시 가격 기준 변경. 확약이 적용되지 않으면 최저가가 아니라 최신 보증금 128,000,000원 수준의 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 제시외 건물의 현황을 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 재확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 본다
현재 최저가는 50,078,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 권리 원형은 보증금 128,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 구조입니다. 이 경우 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 실질취득 총액은 보증금 수준인 약 128,000,000원에 수렴할 수 있습니다.
다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 예외가 있습니다. 이를 정상 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차 실질취득은 50,078,000원입니다. 하지만 집합건축물대장상 위반건축물 등재와 3회 유찰이라는 확인 부담이 남고, 최근 실거래 시세와의 직접 비교 근거도 없습니다. 결론은 “확약 적용 시 권리 인수는 해소, 그러나 확약 원문·위반건축물·시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는다.”입니다.
