인천지방법원 2025타경514132. 인천 서구 공촌동 ‘미우해드리움’ 101동 6층 601호, 전용 59.219㎡ 아파트입니다. 소유자 신유영 씨가 2019년 매매로 취득한 물건이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 241,000,000원입니다. 말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 이 말소기준보다 앞선 주택임차권등기와, 말소기준보다 앞선 전입으로 보이는 미상 점유가 함께 있다는 점입니다.
다만 모든 임차인 인수위험을 같은 무게로 보면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권등기 가혜련은 임차보증금 236,000,000원 / 241,000,000원이 등기되어 있고, 원칙적으로는 매수인 인수 검토 대상입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 확인되므로 이 임차권등기에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다. 반면 정혜영은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분은 확약 적용 대상이 아니므로 입찰 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.219㎡ · 철근콘크리트구조(벽식구조) · 20층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 신유영 (2019.05.30 매매, 거래가 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약은 ‘가혜련 임차권등기’에만 적용
이 사건의 핵심은 단순한 말소·인수 구분이 아닙니다. 을구 1번 가혜련 주택임차권등기는 말소기준보다 빠르고, 등기상 임차보증금도 236,000,000원 / 241,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원칙만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 위험이 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로, 이 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
② 임차인·점유관계 표
| 이름 / 권원 | 전입·점유 | 확정·배당 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 가혜련 주거 · 주택임차권등기 | 주민등록 2020.10.16 점유개시 2020.10.16 | 확정일자 2020.09.16 / 2022.08.10 배당요구 2024.10.24 | 236,000,000원 241,000,000원 | 원칙상 인수 말소기준 전 임차권등기 | 있음 확정일자 + 배당요구 | 확약 적용 주택도시보증공사 말소동의 확약서로 실질 인수 0원* |
| 정혜영 현황조사·명세서상 점유 | 전입 2025.06.13 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 미상 | 가능·미상 전입은 말소기준 전이나 보증금 확인 필요 | 미상 | 확약 밖 위험 인수액 산정 불가 · 입찰 전 보완 확인 필요 |
* 가혜련 주택임차권등기는 등기상 보증금 236,000,000원 / 241,000,000원이 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 확인되는 범위에서 실질 인수 0원으로 처리했습니다. 이 확약은 가혜련 임차권등기에 관한 것이며, 정혜영의 보증금 미상 점유위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매력적이나 실질취득 확정 전
미우해드리움은 2018.01.31 준공, 총 110세대 단지입니다. 실거래 표본 6건의 평균은 255,000,000원이고, 최저가는 이 평균의 45.7%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 임차권등기 확약과 확약 밖 미상 점유가 함께 있으므로, 시세 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 확약 밖 인수위험입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 63.17㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 64.08㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 59.22㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 64.45㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2022.03 | 59.22㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 255,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,432,680원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 114,187,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준으로 주택도시보증공사에는 114,187,320원이 배당되고, 미배당은 126,812,680원입니다. 이 표의 인수 0원은 확약이 확인되는 가혜련 임차권등기 기준이며, 정혜영의 미상 보증금 위험은 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 126,812,680원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 93,296,000원 | 91,216,672원 | 149,783,328원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 74,636,800원 | 72,893,338원 | 168,106,662원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 공촌초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비·화재경보설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가 1,943,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 110세대 단지로 규모가 크지는 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가혜련 임차권등기 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 가혜련 임차권등기에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 정혜영 보증금 확인. 전입 2025.06.13은 말소기준 2025.11.21보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 실질취득가 산정. 최저가 116,620,000원만으로 시세 대비 싸다고 판단하지 말고, 확약 밖 인수위험을 더한 금액을 기준으로 실거래 평균 255,000,000원과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 5-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·점유 명도. 임차인 또는 점유자가 있는 구조이므로 관리비 체납, 인도명령 가능성, 말소동의 이행 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건”과 “미상 1건”을 분리해야 한다
이 물건은 가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 238,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 116,620,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 255,000,000원 대비 45.7%입니다. 하지만 이 사건의 결론은 “싸다”가 아니라 “확인 후 판단”입니다. 가혜련 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 인수 0원* 처리 가능하지만, 정혜영의 전입·보증금 미상 위험은 그 확약 밖에 남습니다. 권리 확인이 끝나면 가격 메리트가 생길 수 있지만, 확인 전에는 C급 보수 접근이 맞습니다.
