인천지방법원 2025타경514159. 인천 미추홀구 용현동 ‘지원빌라’ 5층 501호, 전용 63.69㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저가는 54,880,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최희광이며 2023.05.08 매매를 원인으로 121,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 149,000,000원입니다.

이번 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부보다 임차인 두 사람을 분리해서 보는 것입니다. 이주연은 2022.05.02 전입, 2022.04.13 확정일자, 보증금 149,000,000원의 임차권자로, 현재 최저가를 가정한 배당표만 보면 53,492,160원을 배당받고 95,507,840원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 이주연 관련 실질 인수액은 0원으로 반영해야 합니다.

문제는 이 확약을 다른 점유자에게까지 확대할 수 없다는 것입니다. 이연희는 2024.09.19 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 확약 밖 이연희의 보증금이 확인되지 않는 한 총 실질취득비용도 54,880,000원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이주연 확약과 이연희 미상 위험을 분리

이 사건에서 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.28 이주연의 주택임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이주연의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명

* 이주연은 현재 최저가 기준 룰상 미배당액 95,507,840원이 발생하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 이연희에게 적용된다는 자료가 없으므로 별도 위험으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 미상 인수액을 먼저 확정해야 한다

지원빌라 전용 63.69㎡의 확인 거래는 2023.05, 5층, 121,000,000원입니다. 확인 거래 1건의 평균·최신·최저·최고가 모두 121,000,000원이며, 현재 최저가 54,880,000원은 이 금액의 45.4%입니다.

표면 가격만 보면 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰되어 54,880,000원까지 내려왔기 때문에 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 6세대 규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이며, 무엇보다 별도 전입자 이연희의 보증금이 미상입니다. 따라서 45.4%라는 숫자를 그대로 ‘시세보다 싸다’는 투자 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 이연희의 인수 가능액이 확인된 뒤에야 실질취득비용과 121,000,000원을 비교할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

배당 계산만 보면 이주연 보증금 149,000,000원 중 53,492,160원이 배당되고 95,507,840원이 부족합니다. 다만 이주연의 해당 부족분은 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원으로 반영합니다. 이 표에는 이연희의 미상 보증금은 포함할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 이주연은 낙찰가가 내려가도 확약 때문에 실질 0원

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이주연의 미배당 인수액이 늘어 보증금 149,000,000원 수준으로 실질취득비용이 수렴하는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이주연에 한해서는 이 효과를 실질 0원으로 처리해야 합니다. 그렇다고 다음 유찰 때마다 매수인 총부담이 자동으로 낙찰가만큼 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 이연희의 보증금이 별도로 미상이기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용현초등학교 서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 501호이며 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 노폭 약 4m 포장도로 등에 접하고, 토지는 평지의 정방형으로 공동주택 부지로 이용중입니다.
• 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,494,000원/㎡입니다.
• 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 건물에는 ‘지원빌라’라고 표시돼 있습니다.
• 환금성. 지원빌라는 6세대 규모이고 확인 실거래가 1건입니다. 대단지 공동주택처럼 거래표본이 풍부한 자산이 아니므로 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이연희 보증금 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되어야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주연의 을구 7번 주택임차권등기에 적용되는지 문언과 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격은 실질취득 기준으로 판단. 최저가 54,880,000원은 확인 거래 121,000,000원의 45.4%지만, 이연희 인수액이 추가되면 실제 가격 격차는 달라집니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 감정가 160,000,000원에서 54,880,000원까지 내려온 만큼 권리·점유·상품성 요인을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이고 확인 거래가 1건이므로 향후 매도 시 거래기간과 가격 협상폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 관리·체납 및 세금 확인. 실제 배당과 인수부담에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비·당해세 등은 별도 원본 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나가 더 남아 있다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 160,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 54,880,000원까지 내려온 물건입니다. 2023.05 확인 거래 121,000,000원과 비교하면 최저가는 45.4%에 불과합니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다.

가장 큰 보증금인 이주연 149,000,000원은 현재 가격에서 95,507,840원의 미배당이 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 이연희는 2024.09.19 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이어서 대항력 가능·인수액 미상 위험이 그대로 남습니다.

따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 첫째 이연희의 보증금과 점유관계를 확정하고, 둘째 확약서 원문을 확인한 뒤, 셋째 그 결과를 더한 실질취득비용을 121,000,000원과 비교해야 합니다. 3회 유찰과 6세대 다세대라는 환금성까지 감안하면, 현재 단계의 평가는 가격 할인은 크지만 권리 미확정 요소 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.