233,800,000원
의정부지방법원 2025타경72826. 의정부시 호원동 클래스원3차 102동 6층 602호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·다용도실·현관으로 구성된 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2018.06.08.입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “3회 유찰되어 334,000,000원이 233,800,000원으로 내려왔다”가 아닙니다. 등기상 선순위 임차권자는 이한솔, 보증금은 320,000,000원입니다. 전입 2021.08.26., 확정일자 2021.07.14.로 말소기준권리인 2023.09.26. 서울신용보증재단 가압류보다 빠릅니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 90,273,200원을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 다만 2026.07.01. 제출된 확약으로 이 임차인의 대항력 및 임차권등기 인수위험은 실질적으로 제거되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-298 클래스원3차 102동 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 6층 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·다용도실·현관 |
| 사용승인일 | 2018.06.08. |
| 소유자 | 강호경 (2021.08.23. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 원래 선순위 임차권 인수형, 확약으로 해소
말소기준권리는 2023.09.26. 서울신용보증재단 가압류 86,972,865원입니다. 2018.11.01. 설정된 신한은행 근저당권 187,200,000원은 2021.08.26. 이미 말소됐습니다. 이후 이한솔의 주택임차권등기가 2023.09.01. 접수됐고, 실제 전입 및 점유개시는 2021.08.26., 확정일자는 2021.07.14.입니다. 따라서 등기와 대항요건 모두 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 제602호 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이한솔은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로, 보증금은 한 번만 계산합니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 있습니다. 현재 매각가 233,800,000원 가정 시 집행비용 4,073,200원을 제외한 229,726,800원이 임차인에게 배당되고, 원칙상 보증금 부족분 90,273,200원이 남습니다.
* 배당 시뮬레이션 원칙상 현재 회차의 미배당 인수 계산액은 90,273,200원, 4회 유찰 시 136,378,560원, 5회 유찰 시 173,262,848원입니다. 다만 2026.07.01. 확약에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰이어도 최근 가격 대비 할인은 1.8%
클래스원3차는 32세대, 사용승인일 2018.06.08.입니다. 비교 면적은 82.87㎡이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 277,000,000원은 2021년의 275,000,000원·320,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시세 판단은 2024.05. 거래 238,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 82.87㎡ | 8 | 238,000,000원 |
| 2021.12 | 82.87㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 82.87㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 82.87㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.87㎡ | 1건 | 238,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 233,800,000원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 238,000,000원의 98.2%로, 금액 차이는 4,200,000원입니다. 즉 감정가 대비로는 크게 내려왔지만 현재 시장가격보다 확실히 싸다고 부를 수준의 여유는 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 320,000,000원 | 229,726,800원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 86,972,865원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 이한솔에게 90,273,200원의 미배당이 남습니다. 그러나 2026.07.01. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질취득 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약 없었다면 낙찰가가 내려가도 부담이 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 233,800,000원 | 90,273,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 56% | 187,040,000원 | 136,378,560원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 149,632,000원 | 173,262,848원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘기 때문에 “유찰될수록 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 다만 이번 사건은 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 구조가 실질적으로 해소된 사례입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근. 단독주택과 소규모 공동주택인 다세대주택·연립주택 등이 혼재하며 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층. 외장재 및 일부 석재마감, 벽지·일부 타일, 샷시 창호이며 급배수·위생·난방·화재경보기·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이며 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 클래스원3차는 32세대의 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래도 4건으로 많지 않습니다. 최근 실거래가 238,000,000원이며 과거보다 -17.9% 하락한 흐름을 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 이 사건의 인수 0원 판단 근거입니다. 문구와 제출 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 임차인이 전액 변제받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각·인도 단계에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 277,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 238,000,000원을 가격 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래보다 17.9% 낮습니다. 현재 233,800,000원이 최근 실거래와 거의 같다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 32세대이고 거래 표본이 많지 않아 향후 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 걸릴 가능성을 감안해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 공부·건축물대장·현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격 메리트는 얇다
이 물건은 처음 등기만 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 고위험 구조입니다. 현재 매각가 233,800,000원 기준 원칙상 부족분은 90,273,200원입니다. 그러나 임차인 이한솔이 2026.07.01. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 감정가 334,000,000원에서 3회 유찰되어 233,800,000원까지 내려왔지만, 최근 거래 역시 238,000,000원까지 하락했습니다. 실질취득가가 최근 시세의 98.2%라 할인 여유는 1.8%에 불과합니다. 단지도 32세대로 작고, 최근 가격 추세가 -17.9%인 점까지 겹칩니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 보수적으로. “3회 유찰”이라는 숫자보다 238,000,000원의 최신 실거래와 233,800,000원의 실제 취득가격 차이를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
