인천지방법원 2025타경514167. 효성동 대신하이츠빌 2동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 122,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,846,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박상욱이며, 2022.03.07. 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 사람은 임차인 이가을입니다. 임대차계약일자는 2022.02.11., 확정일자는 2022.02.16., 주민등록 및 점유개시는 2022.03.03.이고 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준으로 정리된 2023.02.24. 예스자산대부 주식회사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514167 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 321-59 대신하이츠빌 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차부분 | 제3층 제301호 56.10㎡ 전부 |
| 소유자 | 박상욱 · 2022.03.07. 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
현재 권리분석의 기준점은 2023.02.24. 예스자산대부 주식회사의 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이가을의 전입·점유는 2022.03.03.으로 기준권리보다 앞서므로 임차권등기가 2024.04.26.에 이뤄졌더라도 그 임차인의 대항력 판단은 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이가을 주거 (임차권등기) | 제3층 제301호 56.10㎡ 전부 2022.03.03. | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확정일자 2022.02.16. 배당요구 2024.04.26. | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다. 이번 확약은 이가을 임차인에 적용되는 것이며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 배당과 인수 — 확약 전·후를 구분해야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 1. 임차인 이가을 보증금 | 145,000,000원 | 40,692,772원 |
| 2. 예스자산대부 주식회사 가압류 | 13,443,612원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 41,846,000원 가정. 배당표상 임차보증금 미배당액은 104,307,228원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차인이므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,846,000원 | 104,307,228원 | 확약 반영 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,292,200원 | 116,635,060원 | 확약 반영 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,504,540원 | 125,264,542원 | 확약 반영 인수 0원 |
확약이 없었다면 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 낙찰가와 룰상 미배당액을 단순 합산해 실질취득가로 판단해서는 안 됩니다. 본 분석에서는 현재 회차의 실질취득을 최저매각가와 같은 41,846,000원으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 하락과 시세 메리트는 다른 문제
감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 41,846,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 크게 낮다”는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 가격 메리트는 실제 거래가격 확인 전까지 보류하는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 위치. 인천광역시 계양구 효성동 소재 ‘효일사거리’ 서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호이며 사용승인일은 2001.08.30.입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역입니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 범위와 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 이가을의 보증금은 145,000,000원이고 전입 2022.03.03., 확정일자 2022.02.16.으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가에서는 임차인에게 40,692,772원이 배당되고 룰상 미배당액은 104,307,228원입니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 단정하지 말고 효성동 다세대 실거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘싼 최저가’가 아니라 확약의 효력이다
이 물건은 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 41,846,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 실제 임차인 이가을은 보증금 145,000,000원, 전입 2022.03.03.의 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 104,307,228원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 41,846,000원 수준입니다. 그럼에도 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건은 ‘유찰 횟수’보다 확약서 원문과 매각조건을 정확히 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
