의정부지방법원 2025타경72831. 연천군 전곡읍 전곡리 446-3, 산호빌라3동 1층 101호에 해당하는 다세대주택입니다. 감정가는 34,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 16,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 점은 현재 말소기준이 2025.07.24 강제경매개시결정이라는 것입니다. 과거 한국주택은행 근저당은 2008.08.29 이미 말소됐기 때문에 현 경매의 말소기준으로 기능하지 않습니다.
그보다 앞선 2019.04.23 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 전입일 2010.10.06, 확정일자 2010.09.20, 보증금 25,000,000원으로 배당요구가 확인되며, 현재 최저가 배당표에서는 집행비용 공제 뒤 15,960,120원이 배당되고 9,039,880원이 미배당됩니다. 다만 이 사건에는 바로 이 인수 위험을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 446-3 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.16㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 최은미 (2008.08.28 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 16,660,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 29,733,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 실질 해소
1989.12.30 설정된 한국주택은행 근저당은 이후 국민은행으로 이전됐지만 2008.08.29 해지로 말소됐습니다. 2010년 한영균의 보증금 23,000,000원 주택임차권도 2010.10.06 말소됐고, 2015년 한국토지주택공사의 보증금 25,000,000원 임차권 역시 2018.12.31 말소됐습니다. 현재 핵심은 2019.04.23 다시 등기된 한국토지주택공사의 25,000,000원 주택임차권입니다.
| 관계인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 신고 | 25,000,000원 | 2010.10.06 / 2010.09.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙상 승계 특별매각조건으로 실질 0원* |
실제 임차인으로 별도 합산되는 사람은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 25,000,000원을 별도의 새로운 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 을구 7-1은 별도 임차인이 아니라 7번 임차권의 점유개시일을 2010.10.08로 경정한 부기입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 1,666만원, 다만 거래 표본은 오래됐다
산호빌라3동은 8세대, 준공일은 1989.11.14입니다. 전용 41.16㎡와 일치하는 실거래 표본은 2021.10 한 건으로, 3층이 31,500,000원에 거래됐습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 31,500,000원으로 표시되지만 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 41.16㎡ | 3 | 31,500,000원 |
| 평균 | 41.16㎡ | 1건 | 31,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 16,660,000원은 이 거래가의 52.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 비교 거래가 2021.10의 단 1건뿐이라, 이를 현재 시세와 동일시해 “무조건 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 오래된 다세대주택이라는 점 때문에 가격보다 환금성 검증이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 699,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 25,000,000원 | 15,960,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 29,733,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 한국토지주택공사 보증금의 부족분 9,039,880원이 매수인 인수로 산출됩니다. 3회 유찰 시 룰상 인수액은 13,947,916원, 4회 유찰 시 17,383,542원입니다. 그러나 특별매각조건의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 승계액은 실질 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 3층 건물 내 1층 101호이며 전용면적은 41.16㎡입니다.
- 입지. 전곡중학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕, 외벽 적벽돌쌓기 및 새시 창호 마감이며 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 280,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임진강유역 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 산호빌라3동은 8세대이고 준공일이 1989.11.14입니다. 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐이라 매도 시 가격 탐색 기간과 매수층 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 부족분은 9,039,880원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동해 입찰가를 계산하지 않아야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 25,000,000원을 별개의 실제 임차인 보증금으로 추가 합산하지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 동일면적 거래는 2021.10의 31,500,000원 한 건뿐입니다. 현재 현장 매물·실거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대·1989년 준공 다세대이고 2회 유찰된 물건입니다. 재매각 기간과 실수요층을 감안해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 현황·명도 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 특별매각조건과 환금성”
이 사건을 최저가 16,660,000원에 단순 대입하면 보증금 미배당 9,039,880원을 떠안는 인수형 물건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소를 요구하므로, 해당 승계액은 실질 0원으로 평가됩니다. 이 조건을 반영한 실질취득은 16,660,000원이고, 확인되는 31,500,000원 거래의 52.9%입니다.
다만 이 가격 차이만 보고 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 실거래는 2021.10 한 건뿐이고, 산호빌라3동은 8세대·1989년 준공 다세대이며 현재까지 2회 유찰됐습니다. 권리상 주된 인수위험은 특별매각조건으로 크게 완화됐지만, 현재 시세와 환금성의 불확실성이 남는 물건입니다. 결론은 “권리조건 확인 후 접근 가능, 가격 판단은 현장 시세 검증이 선행”입니다.
