부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 인수 위험은 없다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력 없음으로 확인됩니다. 다만 다세대 물건 특성상 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 폐문부재·임대관계 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.

감정가

161,000,000원

감정평가액

최저가

78,890,000원

감정가 49%

실질취득

78,890,000원

인수 0원

핵심지표

2회 유찰

점유 확인 필요

인천지방법원 2025타경514190. 인천 부평구 부평동 현대홈타운 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 낙찰 이후 환금성과 점유 상태입니다. 등기상 말소기준은 2002년 국민은행 근저당이며, 이후 설정된 압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 약 49%입니다. 가격 자체는 유찰로 크게 조정됐지만, 다세대는 아파트보다 거래층이 제한적일 수 있어 실제 매수 전 임대수요와 점유관계를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514190
소재지	인천광역시 부평구 부평동 743-37 현대홈타운 5층501호
물건종류	다세대주택
소유자	김성아
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 78,890,000원
유찰횟수	2회
매각기일	2026.07.01
신청채권자 / 청구액	주식회사 리드코프 / 45,053,639원

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

말소기준권리는 2002.09.18 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 유니온상호저축은행 관련 권리, 한국주택금융공사 근저당, 수산업협동조합중앙회 근저당, 리드코프 근저당 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

점유자	전입일	대항력	보증금
김준모	2016.02.04	없음	미상
이순복	2016.02.04	없음	미상

⚠️ 점유 확인 포인트 전입 시점은 말소기준권리인 2002.09.18 국민은행 근저당 이후입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 임대차 관계와 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,820,020원
국민은행 근저당	92,300,000원	77,069,980원
유니온상호저축은행 근저당	97,500,000원	0원
한국주택금융공사 근저당	110,000,000원	0원
수산업협동조합중앙회 근저당	92,400,000원	0원
리드코프 근저당	65,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

현재 2회 유찰 최저가 78,890,000원. 추가 유찰 시 감정가 대비 34%, 24% 수준.

✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인 인수 문제는 없고, 매각 후 말소되는 권리만 존재합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 투자 관점 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만 다세대는 아파트보다 환금성이 떨어질 수 있습니다. 낙찰 후 매도·임대 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 인천부평남초등학교 남측 인근 주거지대에 위치합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
용도. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.
상태. 폐문부재로 내부 확인은 불가능했으며 내부 관리 상태는 탐문과 도면을 기준으로 평가되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 김준모·이순복 전입자는 대항력 없으나 보증금 미상이므로 현장 확인이 필요합니다.
환금성 검토. 다세대는 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어 매도 전략을 함께 세워야 합니다.
권리 확인. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 확인은 필요합니다.
관리 상태. 폐문부재였으므로 내부 하자 여부 확인이 중요합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 다세대는 가격만 보면 안 된다”

이 물건은 권리분석상 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 가격 매력은 확보됐습니다. 다만 다세대 물건은 낙찰 이후 환금성이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 환금성은 확인 필요한 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 6,100만원
2	2026-05-27	유찰	1억 1,270만원
3	2026-07-01	유찰	7,889만원
4	2026-08-05	대기	5,522만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성을 따져야 한다 — 부평동 현대홈타운 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원, 그러나 다세대는 가격만 보면 안 된다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고