한 줄 평 인수 위험은 없다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력 없음으로 확인됩니다. 다만 다세대 물건 특성상 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 폐문부재·임대관계 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.
감정가
161,000,000원
감정평가액
최저가
78,890,000원
감정가 49%
실질취득
78,890,000원
인수 0원
핵심지표
2회 유찰
점유 확인 필요
인천지방법원 2025타경514190. 인천 부평구 부평동 현대홈타운 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 낙찰 이후 환금성과 점유 상태입니다. 등기상 말소기준은 2002년 국민은행 근저당이며, 이후 설정된 압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 약 49%입니다. 가격 자체는 유찰로 크게 조정됐지만, 다세대는 아파트보다 거래층이 제한적일 수 있어 실제 매수 전 임대수요와 점유관계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514190 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 743-37 현대홈타운 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김성아 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 리드코프 / 45,053,639원 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2002.09.18 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 유니온상호저축은행 관련 권리, 한국주택금융공사 근저당, 수산업협동조합중앙회 근저당, 리드코프 근저당 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|
| 김준모 | 2016.02.04 | 없음 | 미상 |
| 이순복 | 2016.02.04 | 없음 | 미상 |
⚠️ 점유 확인 포인트 전입 시점은 말소기준권리인 2002.09.18 국민은행 근저당 이후입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 임대차 관계와 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 국민은행 근저당 | 92,300,000원 | 77,069,980원 |
| 유니온상호저축은행 근저당 | 97,500,000원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 92,400,000원 | 0원 |
| 리드코프 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 2회 유찰 최저가 78,890,000원. 추가 유찰 시 감정가 대비 34%, 24% 수준.
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인 인수 문제는 없고, 매각 후 말소되는 권리만 존재합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 투자 관점 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만 다세대는 아파트보다 환금성이 떨어질 수 있습니다. 낙찰 후 매도·임대 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평남초등학교 남측 인근 주거지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.
- 상태. 폐문부재로 내부 확인은 불가능했으며 내부 관리 상태는 탐문과 도면을 기준으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 김준모·이순복 전입자는 대항력 없으나 보증금 미상이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 다세대는 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어 매도 전략을 함께 세워야 합니다.
- 권리 확인. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 확인은 필요합니다.
- 관리 상태. 폐문부재였으므로 내부 하자 여부 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 다세대는 가격만 보면 안 된다”
이 물건은 권리분석상 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 가격 매력은 확보됐습니다. 다만 다세대 물건은 낙찰 이후 환금성이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 환금성은 확인 필요한 유형입니다.