매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 다가구 임차현황 확인이 필요한 반값 매각 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 다수 임차인과 보증금 미상 점유가 있어 환금성과 확인 절차를 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 다가구주택은 임차인·점유 구조 확인이 핵심입니다. 확인된 임차인 중 말소기준권리 후 전입자는 대항력이 없고 매수인 인수 위험은 원칙적으로 없으나, 보증금 미상 점유자는 잔여 확인이 필요합니다.
감정가
1,977,810,600원
다가구+토지
최저가
969,127,000원
2회 유찰
실질취득
969,127,000원
인수액 0원
핵심지표
임차인 18명
대항력 없음·미상 확인
의정부지방법원 2025타경72863. 경기도 양주시 옥정동 소재 주상용 건물로 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.01.28 설정된 고양누리새마을금고 근저당권이며 이후 가압류·근저당·압류 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
소재지
경기도 양주시 옥정동 1068-5
용도 / 이용상태
다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택
소유자
정재헌
토지
303.9㎡ · 제1종일반주거지역
신청채권자 / 청구
고양누리새마을금고 / 832,000,000원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 인수 권리는 원칙상 없다
✅ 말소기준 분석 2020.01.28 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 확인되지 않았으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 현황 확인 필요
임차인
점유
보증금
판정
황인식
101호
10,000,000원
대항력 없음 전입 후순위
간정호
102호
10,000,000원
대항력 없음
오수영
103호
8,000,000원
대항력 없음
김경숙 외
일부 호실
미상
확인 필요
이수라
401호
미상
대항력 없음
확인된 임차인들은 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자는 실제 임대차관계 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 969,127,000원 기준)
배당항목
채권액
예상배당
집행비용
-
12,091,270원
고양누리새마을금고 근저당
999,600,000원
957,035,730원
김재남 근저당
330,000,000원
0원
김재진 근저당
260,000,000원
0원
국 근저당
233,531,220원
0원
산은캐피탈 가압류
80,599,516원
0원
매각대금 분배
회차별 최저매각가
⚠️ 가격 판단 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 시세 대비 저평가 판단은 제한됩니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준이나, 다가구는 임대현황과 환금성을 함께 고려해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 옥빛중학교 북동측 인근, 주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상4층 주상용 건물이며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 다가구주택은 호실별 임대관계와 수익구조 확인이 매각 후 가치 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
보증금 미상 점유자의 실제 임대차관계를 확인하세요.
다가구 전체 임대현황과 관리 상태를 현장 확인하세요.
최저가만 보고 판단하지 말고 낙찰 후 운영수익을 계산하세요.
등기부·매각물건명세서 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “반값 매각보다 중요한 것은 임대 구조”
이 사건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 위험은 낮습니다. 그러나 다가구주택 특성상 임차인 수가 많고 일부 보증금 확인이 필요한 점이 핵심 변수입니다. 현재 회차 가격은 크게 낮아졌지만, 최종 판단은 권리가 아니라 임대현황과 환금성을 기준으로 해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 양주시 옥정동 1068-5
법원·사건
의정부지방법원
·2025타경72863
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:30
·제6호법정(제2별관101호)
물건
일반건물
철근콘크리구조 경사지붕 / 4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설 / 1층 142.54㎡ / 2층 138.45㎡ / 3층 138.45㎡ / 4층 106.84㎡ / 옥탑1층 73.52㎡ (연면적제외) /...외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 양주시 옥정동 1068-5
303.9㎡
#2
경기도 양주시 옥정동 1068-5
철근콘크리구조 경사지붕
4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설
1층 142.54㎡
2층 138.45㎡
3층 138.45㎡
4층 106.84㎡
옥탑1층 73.52㎡ (연면적제외)
옥탑2층 17.95㎡ (연면적제외)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 양주시 옥정동 1068-5
2025-08-07 10:59
경기도 양주시 옥정동 1068-5
- 현지 조사 시 주택 일부 세대 거주자를 만나 현황조사 개요를 설명하고 참여하에 조사하였으며 안내문을 교부함
- 전입세대확인서 및 상가건물임대차 현황서에 등재내역 있음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
