인천지방법원 2025타경514217. 계산동 상보아파트 5층 504호입니다. 감정가 128,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,904,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2023.12.12. 주택도시보증공사의 220,000,000원 가압류이며, 그 이전인 2021.06.16. 전입·점유가 있는 임차관계가 존재합니다.
등기부에는 2024.01.10. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 보증금 119,000,000원으로 등기돼 있습니다. 하지만 이 신고는 실제 임차인이 하나 더 있는 구조가 아니라 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고입니다. 따라서 119,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 자료상 실제 임차인은 주식회 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514217 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 957-37 상보아파트 5층 504호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 최원석 (2021.11.05. 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 129,866,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차관계
이 사건의 말소기준은 2023.12.12. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양구·부천시·국민건강보험공단의 압류와 2025.11.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입·점유개시는 2021.06.16.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차관계 자체는 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리해야 한다
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 2021.06.16 / 2021.05.25 | 119,000,000원 | 대항력 우선변제 승계·중복 실제 임차인의 별도 보증금이 아니라 대위·승계 신고. 을구 7번 임차권등기는 말소동의 확약서 제출. |
| 주식회 실제 임차인 | 2021.06.16 / 2021.05.25 | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2025.11.25. · 보증금 확인 필요 |
③ 배당과 인수 — 계산상 7,628만원, 확약 적용 시 LH 승계분은 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 119,000,000원 | 42,713,728원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 129,866,492원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,904,000원에서 계산하면 LH 명의 보증금의 미배당액은 76,286,272원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 43,904,000원 + 76,286,272원으로 접근해야 하고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에 수렴합니다.
그러나 실제 임차인 주식회의 보증금은 확인되지 않습니다. 이 임차인은 전입 2021.06.16., 확정일자 2021.05.25.로 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 상태입니다. 따라서 최종 실질취득액은 43,904,000원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 43,904,000원 | 76,286,272원 | 349,866,492원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 89,220,391원 | 349,866,492원 |
| 5회 유찰 시 | 21,512,959원 | 98,274,274원 | 349,866,492원 |
위 인수액은 한국토지주택공사 보증금 119,000,000원을 기준으로 계산한 룰상 금액입니다. 낙찰가가 43,904,000원에서 30,732,799원, 21,512,959원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 76,286,272원, 89,220,391원, 98,274,274원으로 커집니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차권등기의 말소동의 확약이 있으므로 LH 승계분 자체는 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 128,000,000원 대비 최저가가 43,904,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 실제 임차인 주식회의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트로 등재돼 있으며 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 504호입니다.
- 입지. 경인교대입구역 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경인교대입구역이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약의 범위·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. 주식회는 실제 임차인 1명으로 전입·확정일자가 선순위입니다. 보증금 미상 상태를 해소하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 119,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별개의 두 보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 유찰가 착시 경계. 3회 유찰 43,904,000원이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 인수액을 확정한 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 계양구·부천시 등의 압류 중 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 세 번 유찰돼 최저가가 43,904,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자는 결론이 아니라 출발점입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 보증금 119,000,000원은 대위·승계 신고이고, 해당 임차권등기에는 말소동의 확약서가 있어 그 승계분 인수는 실질 0원으로 정리할 수 있습니다.
그럼에도 확약 밖에 전입 2021.06.16.의 실제 임차인 1명이 남아 있고, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “4,390만원에 사는 아파트”라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 확약 적용 범위와 실제 임차인의 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득액이 정해집니다. 권리의 주된 함정 하나는 해소됐지만, 마지막 미상 임차인 하나가 남아 있는 사건입니다.
