의정부지방법원 2025타경72882. 양주시 백석읍 기산리 272-2의 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 기호(2)는 1~4층 숙박시설, 5층은 계단실 및 휴게실 등으로 이용 중이고, 기호(4)는 공실인 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 이영남이며, 2015년 10월 2일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이 근저당 이후 경기신용보증재단 가압류, 양주시 압류, 현재 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 말소와 별개로, 전입일이 말소기준보다 빠른 이영남의 임차보증금 400,000,000원 인수가 매수인 측 핵심 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 기산리 272-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 | 기호(2) 1~4층 숙박시설, 5층 계단실·휴게실 등 · 기호(4) 공실 |
| 소유자 | 이영남 (2015.10.02. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,972,225,160원 / 1,456,391,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유아이2311유동화전문 유한회사(변경 전: 중소기업은행) / 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 주요 토지 | 1,133㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2015.10.02. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단의 27,000,000원 가압류, 양주시 압류, 현재의 임의경매개시결정, 의정부세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.11.24. 시작된 중소기업은행의 종전 임의경매는 2025.07.03. 취하되어 2025.07.15. 말소됐고, 2025.07.31. 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차·점유 — 보증금 4억 전액 인수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영남 | 2011.07.19 | 400,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 400,000,000원 인수 |
| 이종석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이영남은 2011.07.19. 전입으로 말소기준일 2015.10.02.보다 앞서며, 배당표에서도 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 보증금 400,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저매각가 1,456,391,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 실질취득은 1,456,391,000원 + 400,000,000원 = 1,856,391,000원입니다.
이종석은 2022.12.09. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 점유·임차관계 기재는 2명이지만, 이영남은 등기부상 소유자·채무자와 동일인이어서 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 표시돼 있습니다. 이 부분은 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,456,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,963,910원 |
| 인수 · 이영남 임차보증금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,439,427,090원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 1,947,000,000원 중 1,439,427,090원이 배당되고, 507,572,910원이 미배당으로 남습니다. 이영남 보증금 400,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 승계하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 1~4층 숙박시설, 5층 계단실 및 휴게실 등으로 이용 중이며, 기호(4)는 공실이고 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 입지. 기산저수지 서측 인근으로, 저수지·호수 주변 지방도를 따라 숙박시설과 음식점 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 숙박시설은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로 1999.12.09. 사용승인, 기호(4)는 일반목구조 목조경사지붕 단층 건물로 2010.07.05. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·보일러·소화전 설비가 있으며 숙박시설에는 엘리베이터가 설치되어 가동 중입니다.
- 토지. 주요 토지는 1,133㎡, 지목 대, 상업용이며 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 제한사항. 일부 토지는 하천 저촉·하천구역(문산천), 일부도로 관련 기재가 있고 제한보호구역 등이 적용됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 응찰가에 합산. 현재 최저가 1,456,391,000원에 이영남 보증금 400,000,000원을 더한 실질취득 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이영남 임대차 실체 확인. 임차인으로 기재된 이영남은 등기부상 소유자·채무자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로 임대차계약서와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 이종석 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 5·6 관련 제출 요구와 미제출 시 보증금 미반환 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 토지, 숙박시설·근린생활시설이 함께 매각되므로 각 목록별 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 하천·도로·보호구역. 일부 토지의 하천구역·일부도로·제한보호구역 등 이용제한이 실제 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 숙박시설 수익성과 토지 활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 4억 인수가 먼저다”
이 사건은 표면상 감정가 2,972,225,160원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,456,391,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 이영남의 보증금 400,000,000원이 전액 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 1,856,391,000원입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
또한 숙박시설·제2종근린생활시설·토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 농지취득자격증명원 제출, 하천·도로·제한보호구역 관련 조건까지 있습니다. 이영남이 소유자이면서 임차인으로 기재된 점도 권리관계 확인의 핵심입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 인수보증금·매각조건·용도 복합성이 남는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
