부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경72882 · 의정부지방법원 · 토지
1133㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,456,391,000원 14억 5,639만 감정가 2,972,225,160원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

07-01

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

1억 4,563만

최저가의 10% · 145,639,100원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 29.72억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 4억원 인수 가능성과 숙박시설 혼합 물건 리스크를 먼저 봐야 합니다.

가격 최저매각가 1,456,391,000원은 감정가 2,972,225,160원의 49% 수준
자금 임차인 이영남 보증금 400,000,000원은 매수인 인수 가능성
리스크 숙박시설·근린생활시설·토지 혼합 및 농지취득자격증명 제출요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이영남의 보증금 400,000,000원 인수 가능성이 있어 실질취득 비용을 반드시 계산해야 합니다. 숙박시설·토지 혼합 구조와 농지취득자격증명 등 추가 검토 요소도 존재합니다.

감정가

2,972,225,160원

감정 평가액

최저가

1,456,391,000원

2회 유찰

실질취득

1,856,391,000원

최저가+임차인 인수 가능액

매수인 인수

400,000,000원

대항력 임차인 보증금

의정부지방법원 2025타경72882. 양주시 백석읍 기산리 272-2 소재 기타+토지 물건입니다. 단순 아파트형 경매가 아니라 숙박시설 건물과 토지가 결합된 형태입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 권리분석에서 가장 중요한 부분은 대항력 임차인의 존재입니다.

말소기준권리는 2015년 10월 2일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 이영남 임차인은 대항력이 있어 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72882
소재지	경기도 양주시 백석읍 기산리 272-2
물건종류	기타 + 토지
소유자	이영남
감정가 / 최저가	2,972,225,160원 / 1,456,391,000원
청구금액	1,920,000,000원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

⚠️ 가장 중요한 권리 리스크 임차인 이영남은 2011.07.19 전입으로 2015.10.02 설정된 말소기준권리 이전입니다. 보증금 400,000,000원에 대해 대항력이 인정되어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	위험
이종석	2022.12.09	미상	없음	전입일이 말소기준 이후
이영남	2011.07.19	400,000,000원	있음	매수인 인수 가능성

임차인 이영남은 등기상 소유자와 동일 인물로 확인되어 가장임차인 여부 등 관계 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료상 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있어 보수적으로 인수 위험을 반영합니다.

③ 배당 및 실질취득 분석

항목	금액
집행비용	16,963,910원
임차인 이영남 보증금(인수)	400,000,000원
중소기업은행 근저당	1,439,427,090원
경기신용보증재단 가압류	0원

현재 최저가 1,456,391,000원 기준으로 임차보증금 400,000,000원을 인수한다고 보면 매수인의 실질 부담은 약 1,856,391,000원입니다. 단순 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

실질취득은 최저가에 임차인 인수 가능액을 더해 판단

④ 현황 및 입지 검토

이용상태. 1~4층은 숙박시설, 5층은 계단실 및 휴게실 등으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,133㎡입니다.
추가 확인. 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 제출 필요 사항이 있습니다.
환금성. 기산저수지 인근 숙박시설·음식점 밀집 지역으로 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이영남 보증금 400,000,000원 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
가장임차인 여부. 임차인과 소유자가 동일 인물로 표시되어 관계 확인이 필요합니다.
용도 확인. 숙박시설과 토지가 결합된 물건으로 운영 가능성과 수익성을 따져야 합니다.
농지취득자격증명. 제출 필요 사항이 있어 절차 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 봐야 할 것은 실질취득가

이 물건은 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 400,000,000원 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 비용입니다. 또한 숙박시설·토지 혼합 구조와 추가 절차가 있어 단순 할인 물건으로 접근하기 어렵습니다. 가격보다 권리와 운영 가능성을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	29억 7,222만원
2	2026-05-27	유찰	20억 8,055만원
3	2026-07-01	대기	14억 5,639만원

부동산임의경매

반값까지 내려왔지만, 4억 인수 리스크를 먼저 봐야 한다 — 양주 기산리 2025타경72882

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 및 실질취득 분석

④ 현황 및 입지 검토

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값”보다 먼저 봐야 할 것은 실질취득가

사건 개요

물건 전체 내역 (7)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (45장)

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