매력지수 B등급 · 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만 오피스텔 환금성과 권리 확인이 필요한 물건
대항력 임차권등기 138,000,000원은 확약으로 실질 인수가 0원이나, 시세 자료 부재와 오피스텔 환금성 리스크를 반영해 B 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 보증금 138,000,000원이 확인되는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 오피스텔 특성상 권리보다 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
108,000,000원
52,920,000원
실질취득 부담
52,920,000원
임차인 인수 0원 처리
유찰 횟수
2회
감정가 49%
임차인 위험
확약 해소
대항력·우선변제 존재
인천지방법원 2025타경514228. 구월아시아드더블루시티 9층 938호 오피스텔입니다. 소유자는 이민이며 2022년 거래가액은 138,000,000원입니다. 등기상 기준 권리는 2023년 7월 11일 설정된 이정훈 근저당권이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경514228
소재지
인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 9층938호
용도 / 이용상태
오피스텔 · 주거용 이용 중
소유자
이민
감정가 / 최저가
108,000,000원 / 52,920,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 여부가 핵심
임차인 이다운은 2022년 5월 16일 전입, 2022년 4월 22일 확정일자를 받은 보증금 138,000,000원의 임차권등기권자입니다. 대항력과 우선변제권은 존재하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 해당 임차인 인수 위험은 실질 0원으로 판단합니다. 확약 적용 범위를 벗어난 별도 위험은 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
이다운
138,000,000원
有
有
확약으로 실질 0원
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,352,560원
임차인 이다운 보증금 우선변제
138,000,000원
51,567,440원
근저당권자 이정훈
91,000,000원
0원
주택도시보증공사
138,000,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 대항력 임차인이 존재하지만 말소동의 확약서로 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원입니다. 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 주의 임차권등기의 존재 자체는 중요한 권리 신호입니다. 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 하며, 오피스텔은 아파트보다 매수층과 환금성 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천 남동구 구월동 성리중학교 남동측 인근으로 오피스텔·중소규모 아파트·상업시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 전철역은 원거리입니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되는 오피스텔입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 동일 상품 수요와 실제 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 당사자와 적용 범위를 확인하세요.
권리 확인. 등기부 원본에서 근저당·압류·임차권 관계를 재확인하세요.
가격 판단. 최저가만 보고 판단하지 말고 실제 취득 부담과 환금성을 함께 검토하세요.
현황 확인. 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소, 그러나 상품성 확인 필요”
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 원칙적으로는 보증금 부족분 인수 위험이 발생할 수 있지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 부담은 0원으로 판단됩니다. 다만 오피스텔은 입찰가만큼이나 실제 매수 수요와 환금성이 중요합니다. 권리는 정리되지만 상품성 검토가 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
소재지
인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 9층938호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경514228
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제219호 법정
물건
구월아시아드더블루시티 9층938호
철근콘크리트구조 25.21 ㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 9층938호
2025-12-01 13:25
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
