부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514236 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조65.97㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

138,633,750원 1억 3,863만 감정가 225,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 110,250,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,102만원

최저가의 10% · 11,025,000원

실거래 대비

▼ 26.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.88억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 2.22억의 대항력 위험이 있으나 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 구조

권리 노민영 임차권등기 보증금 222,000,000원·대항력 有·우선변제 有
가격 최저매각가 110,250,000원은 감정가 225,000,000원의 49%
주의 확약 적용 여부에 따라 실질취득 구조가 달라짐

한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 222,000,000원 구조라 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원 처리됩니다. 확약 효력 확인이 핵심입니다.

감정가

225,000,000원

오피스텔

최저가

110,250,000원

감정가 49%

실질취득

110,250,000원

확약 적용 시 인수 0원

핵심지표

임차권 확인

대항력·우선변제 있음

인천지방법원 2025타경514236 사건입니다. 캐슬로제 6층 603호 오피스텔로, 권리의 핵심은 일반 근저당보다 앞선 임차권등기입니다. 임차인 노민영은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 222,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 확약 여부가 매수 판단의 중심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514236
소재지	인천광역시 남동구 만수동 868-9 캐슬로제 6층603호
물건종류	오피스텔 · 전용 65.97㎡
소유자	이민
감정가 / 최저가	225,000,000원 / 110,250,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
노민영	222,000,000원	有	有	실질 0원*

* 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 확약 적용 범위와 말소 절차는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

⚠️ 최저가만 보면 안 되는 이유 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 실질취득은 낙찰가+미배당 인수액으로 계산됩니다. 이 사건은 확약으로 해당 부담을 제거하는 구조이므로, 확약이 유효하다는 전제에서만 최저가 110,250,000원이 실질취득가가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)

배당 항목	청구액	예상배당
집행비용	-	2,343,500원
임차인 노민영 보증금(우선변제)	222,000,000원	107,906,500원
백성현 근저당권	78,000,000원	0원
김학규 근저당권	65,000,000원	0원
주택도시보증공사	222,000,000원	0원

배당 분배

회차별 미배당

확약 전 기준 권리 구조에서 채권 미회수 발생

✅ 권리 관점 임차권은 대항력과 우선변제권이 있는 강한 권리입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 정상 작동하면 매수인 인수 부담은 실질 0원입니다.

⛔ 확인 관점 확약이 이 사건의 가격 메리트를 결정합니다. 확약 내용, 말소 조건, 임차권 처리 결과를 확인하지 않고 입찰하면 원칙상 222,000,000원 인수 위험이 다시 살아날 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
입지. 만수여자중학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

말소동의 확약서 원본과 효력 범위를 반드시 확인하세요.
임차권등기 말소 완료 여부를 확인하세요.
관리비 청구서가 현관에 붙어 있다는 현황을 확인하세요.
확약 밖의 권리와 세금 관련 부담 여부를 별도 점검하세요.

맺으며 — “유찰가보다 확약이 먼저다”

이 물건은 최저가 110,250,000원이라는 숫자보다 임차보증금 222,000,000원이라는 권리가 먼저 보이는 사건입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되는 구조라면 인수 위험은 실질 0원으로 낮아집니다. 이 사건의 승부처는 가격보다 확약 확인입니다.

부동산강제경매

임차보증금 2.22억 위험, 확약으로 인수 부담이 사라지는 물건 — 캐슬로제 603호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰가보다 확약이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억 2,500만원
2	2026-05-22	유찰	1억 5,750만원
3	2026-06-29	대기	1억 1,025만원