인천지방법원 2025타경514257. 계양구 임학동 삼성하이츠맨션 602동 4층 302호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰되어 53,900,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 49%지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 을구 9번 주택임차권입니다. 임차인 김지영은 2021.09.15 주민등록, 2021.08.24 확정일자를 갖고 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.11.27로 그보다 늦으므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 53,900,000원 중 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 120,000,000원 중 67,470,200원이 남기 때문에, 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 53,900,000원 + 67,470,200원 = 121,370,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 68-17 삼성하이츠맨션 602동 4층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 4층 302호 · 34.29㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.09.14 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기상 핵심 권리는 김지영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.23, 확정일자는 2021.08.24, 주민등록일자는 2021.09.15, 점유개시는 2021.09.16이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.11.27 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 대상이 될 수 있고, 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 4층 302호 34.29㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 제시되어 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 가격 판단 — ‘5,390만원짜리 물건’이 아니다
현재 최저가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 예상 미배당 인수액이 67,470,200원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 121,370,200원으로 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,900,000원 | 67,470,200원 | 121,370,200원 |
| 4회 유찰 시 | 43,120,000원 | 78,056,160원 | 121,176,160원 |
| 5회 유찰 시 | 34,496,000원 | 86,524,928원 | 121,020,928원 |
보이는 최저가는 53,900,000원 → 43,120,000원 → 34,496,000원으로 내려가지만, 동시에 임차보증금 미배당 인수액이 67,470,200원 → 78,056,160원 → 86,524,928원으로 늘어납니다. 그래서 총 부담은 세 회차 모두 약 120,000,000원 수준에 고정됩니다. 이 물건은 유찰이 더 진행된다고 해서 실질취득가가 낙찰가만큼 싸지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 120,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 120,000,000원 중 52,529,800원이 배당되고, 부족분 67,470,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 120,000,000원 청구는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 302호입니다.
- 입지. 계양2동행정복지센터 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 임학역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현장 메모. 세대 출입문에 ‘전기단전안내문’이 부착되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 53,900,000원 낙찰 가정이면 인수 67,470,200원을 합쳐 121,370,200원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 121,176,160원, 5회 유찰 시 121,020,928원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 임차권등기 말소의 조건·범위와 대항력 및 보증금 승계 효과를 직접 확인해야 합니다.
- 김지영 배당·잔존보증금 확인. 보증금 120,000,000원, 배당요구 및 실제 배당액을 매각 전 최종 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 세대 출입문에 부착된 전기단전안내문의 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 1.2억 보증금을 봐야 한다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 53,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김지영의 대항력 있는 보증금이 120,000,000원이고, 현재 회차 미배당 인수액이 67,470,200원이므로 실질취득은 121,370,200원입니다. 4회·5회까지 더 유찰되어도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 계속 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 변수지만, 제공된 문구만으로는 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 확약서 원문에서 대항력·임차권등기·잔존 보증금 처리까지 명확히 확인하기 전에는 인수 0원으로 가정하면 안 됩니다. 이 사건은 ‘낙찰가 49%’가 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득 총액이 승부처입니다.
