의정부지방법원 2025타경72899. 포천시 신읍동 은하아파트 에이동 3층 305호, 전용 54.9㎡ 아파트입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 이미 2회 유찰되어 현재 최저가는 41,650,000원까지 내려왔습니다. 최근 같은 면적 거래 평균이 67,625,000원인 점을 놓고 보면, 단순 가격비율은 61.6%로 꽤 낮습니다. 권리상으로는 2021년 주식회사제이씨제이대부 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “낮은 최저가”만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 이 단지는 1985.08.19 사용승인, 120세대 규모이고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 신고 임차인과 인수액은 없지만 실제 점유상태, 관리비, 내부 상태를 확인해야 숫자상 할인폭이 실제 수익으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 167-4 은하아파트 에이동 3층 305호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 54.9㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 |
| 소유자 | 김유미 (2009.06.11. 거래가 57,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제이씨제이대부 / 16,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
신고 임차인 0명, 매수인 인수 산정 0원. 말소기준은 2021.02.10. 주식회사제이씨제이대부의 근저당권입니다. 이후 삼성카드, 케이비국민카드, 농협은행, 롯데카드, 롯데캐피탈의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 열쇠 인도 가능성은 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 61.6%
은하아파트 동일 면적 54.9㎡의 최근 실거래는 50,000,000원~80,000,000원 범위이고, 평균은 67,625,000원입니다. 현재 최저가 41,650,000원은 이 평균의 61.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 54.9㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2025.08 | 54.9㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 54.9㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 54.9㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2025.03 | 54.9㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2024.08 | 54.9㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2024.07 | 54.9㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2024.02 | 54.9㎡ | 5 | 64,500,000원 |
| 2023.12 | 54.9㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.09 | 54.9㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.08 | 54.9㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2023.07 | 54.9㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 67,625,000원 |
감정가 85,000,000원은 실거래 최고가 80,000,000원보다 높습니다. 반대로 현재 최저가는 실거래 최저가 50,000,000원보다도 낮습니다. 즉 신건 때는 가격 부담이 컸지만, 현재 회차에서는 가격 방어선이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 포천축산업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 12,500,300원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제이씨제이대부 | 16,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,690,861원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,367,773원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,323,485원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,095,613원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 19,947,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 41,650,000원 가정 시 채권 총액 141,924,822원 중 40,500,300원이 배당되고, 미배당은 101,424,522원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 회차별 미배당 흐름
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 101,424,522원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 113,694,612원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 122,283,675원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 신읍동 소재 포천동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도상 방3, 다용도실, 욕실1 등이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지 중 신읍동 167-31은 공부상 지목이 답이나 현황은 대입니다. 신읍동 167-4와 167-44는 지적재조사로 현재 공부상 면적이 달라진 내용이 있습니다.
- 환금성. 은하아파트는 120세대, 1985.08.19 사용승인 단지입니다. 최근 12건 거래가 있으나 가격대가 50,000,000원부터 80,000,000원까지 벌어져 있어 내부 상태에 따른 가격 차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 최저가 41,650,000원에 인수 0원을 더한 실질취득은 41,650,000원입니다. 실거래 평균 대비 61.6%라는 점은 강점입니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오래된 공동주택은 장기 미납 관리비와 공용부분 부담 여부가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 1985년 사용승인 건물이라 수리비가 수익성을 크게 바꿀 수 있습니다. 방3, 다용도실, 욕실1 구조를 기준으로 내부 노후도를 봐야 합니다.
- 대지권 관련 확인. 일부 토지의 면적 차이와 지목·현황 차이가 표시되어 있으므로 등기부, 토지대장, 감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·실거래 수치를 바탕으로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 관리비, 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸졌다, 하지만 낡고 작다”
이 물건은 신건 감정가 기준으로는 부담이 컸지만, 2회 유찰 후 현재 최저가가 41,650,000원까지 내려오면서 실거래 평균 대비 61.6% 구간에 진입했습니다. 신고 임차인 0명, 인수 산정 0원이라 권리상 큰 장애는 보이지 않습니다. 다만 1985년 사용승인, 120세대 소규모 단지, 임대관계 미상, 대지권 목적 토지의 공부·현황 차이까지 감안하면 현장 확인이 수익성을 가르는 사건입니다. 권리는 통과, 가격은 매력, 실사는 필수. 이 세 문장으로 정리됩니다.
