인천지방법원 2025타경514259. 구월프라움시티 에이동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 96,000,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,040,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49%지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 110,000,000원 임차보증금입니다.
임차인 염혜지는 2021.11.12 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.15입니다. 말소기준으로 잡힌 국의 압류는 2023.08.07이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택 · 제5층 제503호 13.81㎡ 전부 |
| 소유자 | 강호경 (2021.11.10 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분이 핵심
말소기준은 2023.08.07 국의 압류입니다. 이후 남동구 압류, 염혜지의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 여기서 임차권등기 자체의 말소와 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금 인수를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염혜지 | 제5층 제503호 13.81㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2021.11.12 | 우선변제 있음 확정일자 2021.10.15 · 배당요구 | 보증기관 대위·승계 신고 아님 |
실제 임차인은 염혜지 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 신고가 별도로 중복돼 있는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산할 이유는 없습니다.
③ 가격의 실체 — 47,040,000원이 아니라 약 110,000,000원 구조
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 낙찰가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 현재 회차는 낙찰가를 47,040,000원으로 가정했을 때 임차인에게 45,793,280원이 배당되고, 부족분 64,206,720원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
즉 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당되는 보증금은 줄고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어납니다. 그래서 총 취득부담은 임차보증금 110,000,000원 수준에 수렴하는 구조입니다. 감정가 96,000,000원보다도 실질취득 기준이 높은 만큼, 5회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 47,040,000원 | 64,206,720원 | 110,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 37,632,000원 | 73,445,376원 | 110,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 30,105,600원 | 80,836,301원 | 110,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 염혜지 보증금 | 110,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 64,206,720원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시교육청 남측 약 100미터 지점에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층 503호입니다.
- 도로. 남측 약 10미터 포장도로, 북측 약 15미터 포장도로 일부, 동측 약 10미터 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 47,040,000원에 매수인 인수 예상액 64,206,720원이 붙는 구조입니다. 판단 기준은 실질취득비용입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 염혜지의 전입·점유 2021.11.12, 확정일자 2021.10.15, 배당요구 및 110,000,000원 보증금 관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소 외에 대항력·보증금 인수까지 어떤 범위로 처리하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 예상 인수액은 각각 73,445,376원·80,836,301원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.10억 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 감정가 96,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 47,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조를 얹는 순간 결론이 달라집니다. 염혜지는 말소기준 압류보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 110,000,000원입니다. 현재 회차 배당표에서도 64,206,720원의 매수인 인수가 잡혀 있습니다.
따라서 이 물건은 47,040,000원에 사는 물건이 아니라 실질적으로 약 110,000,000원 수준의 취득부담을 보는 사건입니다. 6회·7회로 더 유찰돼도 인수액이 늘어나는 만큼, 최저가 하락을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 존재하지만 대항력 포기까지 명시됐다고 단정할 자료는 없으므로, 현재 자료 기준 결론은 인수 위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
