인천지방법원 2025타경514259. 인천 남동구 구월동 ‘구월프라움시티’ 에이동 503호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부의 말소기준은 2015.07.30 신한은행 근저당권이고, 그 뒤에 붙은 압류 2건, 경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그래서 권리의 핵심은 “임차권등기 보증금 1.1억을 낙찰자가 떠안느냐”인데, 전입신고일이 2021.11.12로 말소기준보다 늦고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 이 물건을 “권리 깨끗하니 무조건 저가”로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 9,600만원은 2021.11.12 소유자 강호경의 등기상 거래가액 110,000,000원의 87.3% 수준이지만, 최근 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 여기에 도시형생활주택, 3회 유찰, 신청채권자 주택도시보증공사의 배당 0원 구조가 겹치므로 권리는 방어 가능, 가격은 보수 확인이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 제5층 제503호 13.81㎡ 전부 |
| 소유자 | 강호경 (2021.11.10 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 신한은행 근저당
2015.07.30 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023년 국 압류, 남동구 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 후순위입니다. 임차권등기도 2024.01.17 등기되어 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 등기 순위만 보면 낙찰자에게 남는 구조가 아니라, 매각물건명세서에 적힌 인수권리와 확약서의 효력을 함께 확인하는 사건입니다.
② 임차인·임차권등기 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염혜지 | 제5층 제503호 13.81㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.11.12 / 2021.10.15 | 2024.01.17 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 93,872,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재가 96,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 254,000,000원 중 93,872,000원만 배당되고, 미배당은 160,128,000원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 보되, 룰상 임차권등기 보증금 110,000,000원은 확약 근거와 함께 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 소형 주거상품으로 보고 환금성과 임대수요를 따져야 합니다.
- 입지. 인천광역시교육청 남측 약 100미터 지점에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 5층 503호이며 급·배수, 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원*의 근거입니다. 확약 주체, 대상 임차권, 말소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인 1명으로 보이지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·명세서·현장 점유를 대조하세요.
- 가격 기준 재설정. 최근 실거래 비교값이 없으므로 2021년 거래가액 110,000,000원만으로 시세를 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 검토. 도시형생활주택은 임대수요, 전용면적, 관리비, 공실 가능성에 따라 매도·임대 속도가 크게 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 낙찰 전 관리비 체납, 공용부분 승계 가능성, 세금 관련 선순위 징수 가능성을 별도 확인하세요.
- 명도비용. 임차권등기와 보증금 미회수 구조가 있었던 사건이므로, 점유 해소 일정과 협의 비용을 보수적으로 잡으세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 가격 검증은 별개”
이 사건의 첫인상은 위험해 보입니다. 보증금 110,000,000원짜리 주택임차권등기가 보이기 때문입니다. 하지만 전입신고가 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 판단됩니다. 그래서 핵심 리스크는 권리 인수보다 가격과 환금성입니다. 최저가 96,000,000원은 낮아 보이지만 최근 실거래 비교값이 없고, 도시형생활주택이며, 현재가 가정에서도 채권 미배당이 160,128,000원 발생합니다. 결론은 권리 방어는 가능, 가격은 보수 검증. 확약서 원본과 현장 점유, 최근 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 할 물건입니다.