인천지방법원 2025타경514261. 인천 남동구 만수동 신화빌라 4층 401호, 전용 34.54㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 88,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,184,000원까지 내려왔습니다. 현 소유자 박재오는 2021년 7월 28일 매매계약을 통해 거래가액 94,000,000원에 취득했고, 같은 날 장찬영과 보증금 94,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 장찬영은 2021년 8월 20일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 28일입니다.

현재 등기상 말소기준으로 잡힌 권리는 2022년 11월 24일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 앞선 2021년 8월 20일이므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 통상적인 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 30,184,000원에서 임차인이 29,240,688원을 배당받고 64,759,312원이 남는 것으로 계산돼 있습니다.

* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당액은 64,759,312원입니다. 확약은 장찬영 임차인에만 적용되는 것으로 보며, 이 사건에는 확인된 다른 임차인이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심

장찬영의 임차권등기 자체는 2023년 10월 16일이지만, 등기에 기록된 임대차계약일은 2021년 7월 28일, 주민등록일·점유개시일은 모두 2021년 8월 20일입니다. 따라서 2022년 11월 24일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항요건을 갖춘 구조입니다. 확정일자도 2021년 7월 28일이고 배당요구가 이뤄져 우선변제권도 행사하는 형태입니다.

말소기준권리 이후에는 2023년 1월 27일 국 압류, 2023년 4월 14일 남동구 압류, 2023년 10월 16일 임차권등기, 2025년 11월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 선순위 대항력 때문에 원래라면 보증금 미배당분 승계가 핵심 위험이지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 그 위험을 실질적으로 제거하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증금은 94,000,000원이고 배당요구가 접수됐습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 집행비용 943,312원을 먼저 공제한 뒤 장찬영에게 29,240,688원이 배당되고, 보증금 중 64,759,312원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액 때문에 낙찰가 30,184,000원 + 인수 64,759,312원 구조가 되어 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 장찬영에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 처리합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 확약 적용 후 실질취득이 최저가와 같은 30,184,000원이므로 이 금액을 시세와 비교해야 합니다. 신화빌라(111-465)2동의 같은 전용 34.54㎡ 실거래는 확인된 2건으로, 2021년 7월 4층이 94,000,000원, 2024년 5월 2층이 58,000,000원에 거래됐습니다.

가격 판단에서는 과거 94,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 76,000,000원보다 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 58,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득 30,184,000원은 최근 거래의 52.0% 수준입니다. 가격 자체에는 할인 폭이 있지만, 최근 가격이 과거 거래보다 38.3% 하락한 흐름이므로 “과거 9,400만원짜리를 3,000만원에 산다”는 식의 비교는 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)

배당 계산상 장찬영 보증금 미배당액은 64,759,312원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 적용하면 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 가격이 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는다

확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 즉 대항력 인수형의 전형대로 외형상 최저가만 떨어질 뿐 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트가 되는 이유는 오직 장찬영 임차권에 대한 말소동의 확약을 적용해 인수액을 0원으로 보는 전제 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 인천동부초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,244,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모, 1997.01.23 준공의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 최근 가격도 과거 대비 38.3% 낮아져 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 물건의 가격 메리트는 장찬영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 반영되는 것을 전제로 합니다.
• 임차권·명도 확인. 실제 임차인은 장찬영 1명입니다. 임차권등기와 현재 점유·인도 상태를 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
• 전기공급 제한 확인. 현관에 전기공급제한(전류제한) 알림이 부착돼 있으므로 전기사용 상태와 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 실거래는 58,000,000원으로 과거 94,000,000원 대비 38.3% 낮습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 목표수익을 계산하지 않는 것이 안전합니다.
• 환금성 보수적 평가. 10세대 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층의 폭을 함께 고려해야 합니다.
• 세금·체납 확인. 국·남동구 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서 당해세 등 우선채권이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,018만원의 의미는 확약이 결정한다”

표면만 보면 감정가 88,000,000원이 세 번 유찰돼 30,184,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 장찬영은 보증금 94,000,000원의 선순위 대항력 임차인이어서, 확약을 무시하면 현재 회차에서 64,759,312원의 미배당 보증금 인수 문제가 생깁니다. 그 경우 낮은 최저가는 착시일 뿐입니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 규칙대로 적용하면 장찬영에 대한 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득은 30,184,000원으로 떨어집니다. 이는 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 58,000,000원의 52.0%입니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 38.3% 하락했고 10세대 다세대·3회 유찰이라는 저환금성 신호도 있습니다. 결론은 권리의 승부처는 확약, 가격의 장점은 분명하지만 환금성은 보수적으로입니다.