의정부지방법원 2025타경72932. 경기도 양주시 백석읍 연곡리 180-26 소재 물건으로, 표시 용도는 임야·토지 + 토지이며 감정 이용상태에는 단독주택이 확인됩니다. 토지 면적은 2,963㎡, 지목과 토지이용상황은 모두 전이고 계획관리지역에 속합니다. 감정가 1,220,144,300원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 418,510,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
가격 하락 폭은 크지만 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 농지취득자격증명원 제출 필요가 명시돼 있으며, 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 붙어 있습니다. 또한 토지 지상의 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 등은 감정평가에서 평가 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72932 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 연곡리 180-26 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 2,963㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,144,300원 / 418,510,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 백석농업협동조합 |
| 청구액 | 604,984,001원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 변동은 확인 필요
임차인은 확인되지 않으며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 등기에는 2022.03.08. 백석농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 520,000,000원과 195,000,000원의 근저당권 설정 이력이 있고, 해당 설정등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 한편 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.04. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 각 근저당권이전 등기가 기재돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰로 34.3%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 418,510,000원으로 감정가 1,220,144,300원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 292,957,000원, 5회 유찰 시에는 205,069,900원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 418,510,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 292,957,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 205,069,900원 | 0원 |
다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 지목이 전이고 농지취득자격증명 제출 조건이 있는 토지는 일반 주거용 부동산과 달리 이용 가능성과 규제, 취득자격을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,585,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 411,924,900원 |
현재 가정 배당에서는 집행비용 6,585,100원을 제외한 411,924,900원이 소유자 교부액으로 산정돼 있으며, 채권자 배당액과 부족액은 각각 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 604,984,001원으로 별도 확인됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연곡초등학교 북서측 방향에 소재하며 주위는 농경지 등이 위치하고, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통여건 등을 종합한 전체적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 단독주택이며 PVC샷시 등이 확인됩니다.
- 설비. 기본적인 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 2,963㎡, 지목 전, 토지이용상황 전, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(공업형, 백석06)에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 저촉이 확인됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 기재가 있습니다.
- 공시지가. 233,500원/㎡입니다.
- 평가 제외 물건. 토지 지상의 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 등은 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 최신 등기 대조. 2022년 근저당 설정의 말소 표시와 2026년 근저당권이전 등기가 함께 확인되므로 최신 등기부에서 현행 권리 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 교육환경 보호구역, 배출시설설치제한지역 등 이용제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 평가 제외 시설. 이동·철거가 용이한 컨테이너 등은 감정가에 포함되지 않았으므로 현황과 처리 필요성을 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 목록3은 감정평가상 단독주택으로 이용 중이므로 현장 이용상태와 인도 상황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 취득 가능성
감정가 1,220,144,300원에서 3회 유찰돼 418,510,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 상황에서 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 지목이 전인 토지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 요구되고, 미제출 시 보증금을 반환받지 못한다는 점입니다. 임차인과 매수인 인수액은 0원으로 권리 승계 부담은 낮지만, 토지 이용규제와 등기 상태, 농지취득 가능성을 먼저 통과해야 합니다. 권리 인수는 낮고, 입찰 자격·토지 활용 검토는 무겁다. 이 사건의 핵심입니다.
