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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수35 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경514270 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 70.6787㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
128,800,000원 1억 2,880만 감정가 208,000,000원
감정가의 61% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 101,920,000원 최저가 대비 +26%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,019만원
최저가의 10% · 10,192,000원
감정가 대비
▼ 38.1% 싸게 매수
감정가 2.08억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 2.26억 중 미배당 126,306,880원이 인수되는 구조입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

최저가는 반값인데, 임차보증금 인수가 핵심 — 부평 탑클래스 408호

인천지방법원 2025타경514270 · 인천광역시 부평구 부평동 409-1 탑클래스 4층408호
감정가 208,000,000원 · 최저매각가 101,920,000원 · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
35점
매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 임차보증금 인수로 실질취득 부담이 커 권리위험이 높은 물건
대항력 있는 임차권등기 보증금 2.26억 중 미배당액 126,306,880원 인수 구조이며 확약 여부 확인이 필요한 저환금 오피스텔이라 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서은혜의 보증금 인수 위험이 핵심입니다. 배당 부족분 126,306,880원이 매수인 부담 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가
208,000,000원
오피스텔
최저가
101,920,000원
2회 유찰
실질취득
약 228,226,880원
낙찰가+인수액 기준
인수 위험
126,306,880원
서은혜 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경514270. 부평동 탑클래스 4층 408호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 신재욱이며, 핵심 쟁점은 갑구 압류가 아니라 을구의 주택임차권등기입니다. 임차인 서은혜는 2022년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경514270
소재지인천광역시 부평구 부평동 409-1 탑클래스 4층408호
물건종류 / 면적오피스텔 · 70.6787㎡
소유자신재욱
감정가 / 최저가208,000,000원 / 101,920,000원
청구금액226,000,000원
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 서은혜 임차인은 임차보증금 226,000,000원, 전입 2022.03.18, 확정일자 2022.03.08로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 매각대금에서 99,693,120원만 배당되고 부족분 126,306,880원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
서은혜226,000,000원有有126,306,880원 가능
박정호미상없음해당 없음없음

매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 실제 서은혜 임차권에 적용되는 경우 해당 인수는 실질 0원이 될 수 있으나, 확약 범위와 원본 확인이 필수입니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

배당항목채권액예상배당
집행비용-2,226,880원
임차인 서은혜 보증금226,000,000원99,693,120원
주택도시보증공사 가압류1,990,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 1.02억이나 인수액 포함 실질취득은 약 2.28억으로 감정가를 웃돕니다.
⛔ 가격 판단 최저가 101,920,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 부족분을 고려하면 실질 부담은 약 228,226,880원입니다. 최저가 기준 가격 메리트 판단은 금지됩니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며 주위는 단독주택·다세대·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 진출입 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 지정사항이 있습니다.
  • 환금성. 오피스텔 특성상 아파트 대비 수요층이 제한될 수 있으며 임차권 이슈가 해소되지 않으면 매수 판단이 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 서은혜 임차권 인수에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가는 최저가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
  • 임차인 조사. 임차권등기 원인, 배당요구, 점유관계를 원본 서류로 재확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 최저가 뒤의 인수금액을 봐야 한다”

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 2.26억이 존재하기 때문에 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 확약이 적용되면 위험 구조가 크게 달라질 수 있지만, 확약 확인 전에는 임차보증금 인수 가능성을 반영한 보수적 판단이 필요합니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각정보·임차인 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 사항은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 409-1 탑클래스 4층408호

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