제주지방법원 2025타경7855. 서귀포시 남원읍 남원리 506-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 2층 단독주택입니다. 1층은 침실 1개와 거실·주방·식당 등, 2층은 침실 2개와 욕실·화장실 등으로 이용 중이며, 토지면적은 350.0㎡입니다.
등기부의 말소기준권리는 2024.11.26. 접수된 송림신용협동조합의 근저당권 264,000,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.04.08. 접수돼 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 가처분은 2025.04.09. 해제돼 2025.04.14. 말소됐습니다. 이 구조만 보면 등기상 권리관계는 단순하지만, 등기 외 현장 주장이 이 사건의 판단을 완전히 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 506-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 철근콘크리트구조 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 350.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 1층 침실 1·거실·주방/식당 등 · 2층 침실 2·욕실/화장실 등 |
| 소유자 | 신은정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 333,074,000원 / 114,244,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림신용협동조합 / 232,128,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 야외풀장, 돌담 및 조경수는 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 현장 위험은 남는다
말소기준은 2024.11.26. 송림신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 토지 남원리 506-3을 공동담보에 추가한 설정이며, 채권최고액은 264,000,000원입니다. 신청채권자 청구액은 232,128,588원으로 채권최고액보다 작습니다. 2025.04.08. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
2024.10.30. 설정됐던 가처분은 송림신용협동조합의 추가근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 것이었으나, 2025.04.09. 해제된 뒤 2025.04.14. 말소됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 핵심 위험 — 본건을 포함한 전원주택단지 유치권 주장
이 금액은 본건 하나의 공사대금으로 특정된 것이 아니라 본건을 포함한 전원주택단지의 공사대금으로 기재돼 있습니다. 따라서 18억원 전액을 이 물건의 인수액으로 단정할 수도 없고, 반대로 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
입찰 판단의 핵심은 김호 또는 대경석재무역이 실제로 본건을 점유하고 있는지, 그 점유가 어느 토지와 건물까지 미치는지, 주장하는 공사대금과 본건 사이의 관계가 무엇인지 확인하는 것입니다. 이 부분이 해소되지 않으면 최저가가 감정가보다 크게 낮아도 명도와 분쟁 비용을 산정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘저가’라 할 수 없다
감정가는 333,074,000원, 현재 최저매각가는 114,244,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 근거가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 114,244,000원 | 111,844,584원 | 152,155,416원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 79,970,800원 | 78,131,326원 | 185,868,674원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 55,979,560원 | 54,571,928원 | 209,428,072원 |
유찰이 이어지면 매각가와 채권자 배당액은 감소하고 근저당 미배당은 커집니다. 다만 각 시나리오의 매수인 명시 인수액은 모두 0원입니다. 이 0원은 등기와 배당 구조상 수치이며, 재조사보고서의 유치권 주장에 대한 위험까지 0원으로 확정했다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,399,416원 |
| 1. 근저당권 · 송림신용협동조합 | 264,000,000원 | 111,844,584원 |
| 근저당권 미배당 | - | 152,155,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 송림신용협동조합에 배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 재조사보고서에 기재된 유치권 주장은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원의례회관 북측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원을 중심으로 한 농경지와 일부 주택으로 형성된 마을 외곽 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 남서측 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 도배지와 타일, 바닥은 마루, 창호는 칼라 PVC 샷시 이중창호로 마감됐습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 350.0㎡이며 평지의 사다리형 토지로 한 면이 도로에 접합니다. 공시지가는 142,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 야외풀장, 돌담 및 조경수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 원문 확인. 2025.12.02. 부동산현황재조사보고서와 매각물건명세서를 대조해 김호·대경석재무역의 주장 내용과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권을 주장하는 자가 실제로 본건 토지 또는 건물을 점유하고 있는지, 점유 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 공사대금 관계 확인. 1,800,000,000원이 전원주택단지 전체 공사대금으로 기재된 만큼, 본건과 주장 금액 사이의 구체적 관계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현 점유자의 신원과 점유 원인을 재조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 야외풀장, 돌담, 조경수의 현황과 경계를 감정서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 주변 단독주택과 토지의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 재조사보고서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 위험 0원”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 송림신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 종전 가처분도 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
그러나 재조사보고서에는 본건을 포함한 전원주택단지 공사대금 1,800,000,000원 미지급을 이유로 한 유치권 행사가 명시돼 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 배경을 가격 할인으로만 해석해서는 안 됩니다. 최신 실거래 비교도 확인되지 않은 만큼, 유치권 주장과 점유관계를 먼저 해소하고 그다음 가격을 계산해야 하는 사건입니다. 결론은 등기상 권리는 단순하지만 현장 위험이 큰 검증 우선형 물건입니다.
