의정부지방법원 2025타경72946. 경기도 양주시 옥정동 1040-6 소재 제1층 제101호 근린시설 + 토지 사건입니다. 현재 최저매각가격은 감정가 6,660,000,000원에서 2회 유찰된 3,263,400,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2025.06.27. 원당신용협동조합의 가압류이고, 이후 설정된 같은 채권자의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기되어 있고 그 유무를 알 수 없다고 기재되어 있으며, 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 있습니다. 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않고, 조사일 현재 일부 내부 마감 공사가 완료되지 않았으며 승강기는 양주시의 운행중지 명령 상태입니다. 여기에 우현건설 주식회사의 568,376,491원 유치권 신고까지 있어, 낮아진 최저가만으로 접근하기에는 확인해야 할 법률·물적 리스크가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1040-6 제1층 제101호 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1,2종 근린생활시설 |
| 소유자 | 오충석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,660,000,000원 / 3,263,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 4,521,970,638원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 542.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(옥정지구) |
| 공시지가 | 2,092,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2025.06.27. 원당신용협동조합 가압류 4,191,556,701원입니다. 그 뒤 2025.07.03. 설정된 원당신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,980,000,000원이고, 2025.08.12. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 핵심 리스크 — 가격보다 먼저 볼 것
③ 가격 판단 — 49%라고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 3,263,400,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 2,284,380,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 1,599,066,000원(감정가 24%)입니다. 하지만 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,263,400,000원 | 49% | 5,943,190,701원 |
| 3회 유찰 시 | 2,284,380,000원 | 34% | 6,912,420,501원 |
| 4회 유찰 시 | 1,599,066,000원 | 24% | 7,590,881,361원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰대금은 낮아지지만 채권자의 미배당은 커집니다. 이 사건의 가격 메리트는 감정가 할인율 자체가 아니라, 대지권·사용승인·공사완성 상태·유치권 문제를 해결하거나 감수한 뒤에도 남는 경제적 가치가 있는지를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,263,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,034,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 원당신용협동조합 | 4,191,556,701원 | 3,228,366,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 4,980,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,171,556,701원 중 예상배당 3,228,366,000원, 미배당 5,943,190,701원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성
- 이용상태. 제1,2종 근린생활시설로 조사됐고, 1층 101호를 포함한 조사 대상 호수는 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 사용승인을 받지 않은 상태입니다.
- 공사 상태. 일부 내부 마감 공사가 완료되지 않았고, 승강기는 양주시의 운행중지 명령 상태입니다.
- 입지. 옥정호수초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원·학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 정방형 542.0㎡ 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측 약 25m·서측 약 15m·북측 약 10m 보행자 전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며 성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무가 미상입니다. 최저가에 대지권이 포함되어 있다는 문구만으로 취득 가능성을 단정하지 말고 원인·등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 문제. 사용승인 미취득 및 건축물대장 부존재 상태가 향후 사용·영업·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유치권 원인 검토. 우현건설 주식회사의 568,376,491원 유치권 신고와 원당신용협동조합의 유치권배제신청서를 함께 대조해야 합니다.
- 공사완성도. 일부 내부 마감 미완료 상태이므로 잔여 공사 범위와 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기. 양주시의 운행중지 명령 상태와 정상화 조건을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대 수익과 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 리스크의 실체가 먼저다”
감정가 66.60억이 32.634억까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대지권 미등기·유무 미상, 사용승인 미취득·건축물대장 부존재, 568,376,491원 유치권 신고, 내부 마감 미완료·승강기 운행중지가 한꺼번에 존재합니다. 등기상 매수인 인수액 0원이라는 장점보다 이 비등기·물적 리스크의 무게가 훨씬 큽니다.
실거래 시세 자료도 없어 32.634억이 시장가보다 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮으니 접근”이 아니라, “대지권·사용승인·유치권·잔여공사 문제의 해결 가능성과 비용을 먼저 확정한 뒤 가격을 계산”하는 것입니다. 현재 자료만으로는 할인율만 보고 적극 응찰하기 어려운 고위험 사건입니다.
