의정부지방법원 2025타경72946. 양주시 옥정동 1040-6에 있는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가서에는 1층 101호부터 106호, 2층 201호·202호, 3층 301호·302호, 4층 401호·402호, 5층 501호까지 총 13개 호수가 기재되어 있으며, 조사일 현재 모두 공실 상태입니다. 토지는 542.0㎡의 정방형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2025년 6월 27일 원당신용협동조합의 가압류 4,191,556,701원이 가장 빠른 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 다만 이 물건은 등기 바깥의 물리적·법적 위험이 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1040-6 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 제1,2종 근린생활시설 · 제1층 제101호 외 12개 호수 |
| 토지 | 542.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 오충석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,660,000,000원 / 4,662,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 4,521,970,638원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 이용·공사 상태 | 13개 호수 공실 · 사용승인 미취득 · 일부 내부 마감 공사 미완료 · 승강기 운행중지 명령 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2025년 6월 27일 원당신용협동조합의 가압류 4,191,556,701원입니다. 2025년 7월 3일 설정된 같은 조합의 근저당권 4,980,000,000원과 2025년 8월 12일 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 가압류 역시 매각대금에서 배당받고 말소되므로, 배당표상 매수인의 확정 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 4,662,000,000원으로 감정가 6,660,000,000원의 70%입니다. 다음 회차는 3,263,400,000원(감정가 49%), 그다음 회차는 2,284,380,000원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 할인율은 곧바로 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다. 대상 건물은 사용승인을 받지 않았고, 일부 내부 마감 공사가 완료되지 않았으며, 승강기 운행도 중지된 상태입니다. 모든 호수가 공실인 만큼 임대수익이 즉시 발생하는 정상 운영형 상가와 같은 기준으로 감정가 대비 할인율을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,662,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,020,000원 | - |
| 1. 가압류 · 원당신용협동조합 | 4,191,556,701원 | 4,191,556,701원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 원당신용협동조합 | 4,980,000,000원 | 421,423,299원 | 4,558,576,701원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 49,020,000원을 제외한 4,612,980,000원이 원당신용협동조합에 배당됩니다. 전체 채권액 9,171,556,701원 중 4,558,576,701원이 미배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,662,000,000원 | 4,612,980,000원 | 4,558,576,701원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 3,263,400,000원 | 3,228,366,000원 | 5,943,190,701원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,284,380,000원 | 2,259,136,200원 | 6,912,420,501원 | 미충족 |
④ 건물 상태·입지·환금성
- 이용상태. 제1,2종 근린생활시설 13개 호수 모두 조사일 현재 공실입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있습니다.
- 공사·설비. 일부 내부 마감 공사가 완료되지 않았고, 승강기는 양주시의 운행중지 명령을 받은 상태입니다.
- 입지. 옥정호수초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 생활편익시설과 공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측 약 15m 도로와 북측 약 10m 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구이며 공시지가는 2,092,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상가 전 호실 공실, 사용승인 미취득, 미완성 공사와 승강기 운행중지가 겹쳐 일반적인 완성형 근린시설보다 매수자와 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 우현건설 주식회사의 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 미지급금, 점유 개시일과 현재 점유자를 확인하세요.
- 유치권배제신청 진행 확인. 원당신용협동조합이 제출한 2025.11.10.자 유치권배제신청서와 법원의 후속 판단을 원문으로 확인하세요.
- 사용승인 가능성 확인. 양주시 담당 부서에서 미승인 사유, 보완 요건, 설계변경·공사완료 필요사항과 승인 가능성을 확인하세요.
- 승강기 운행재개 조건. 운행중지 명령 사유와 검사·보수비용, 재가동 절차를 확인하세요.
- 미완성 공사 견적. 13개 호수 내부 마감과 공용부 보완공사의 남은 범위와 비용을 현장 실측으로 산정하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 현재 출입통제, 자재 적치, 공사업체 점유 여부가 달라졌는지 확인하세요.
- 금융조달 확인. 사용승인 미취득 건물에 대한 담보대출 가능 금액과 실행 조건을 금융기관에 사전 확인하세요.
- 공실 정상화 계획. 사용승인과 공사완료 후 예상 임대료, 임차 수요, 공실 기간과 운영비를 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 말소기준 가압류 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 신고도 없어 등기상 권리분석만 보면 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리 순위가 아닙니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 완료되지 않은 내부 마감, 승강기 운행중지, 전 호실 공실, 그리고 성립 여부가 불분명한 568,376,491원 유치권 신고가 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 4,662,000,000원이지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 사용승인과 공사완료에 필요한 비용·기간, 유치권 분쟁 가능성, 금융조달 제약과 공실 정상화 비용을 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 등기상 권리는 정리되지만 사업 정상화 리스크는 매수인이 해결해야 하는 물건으로, 현 단계의 결론은 보수적 검토·입찰 유보입니다.
