인천지방법원 2025타경514306. 구월동 세종리젠시 에이동 2층 204호, 전용 33.89㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 김문수는 2022.05.02 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했고, 임차권자 손은향은 2022.04.28 전입·점유, 2022.03.20 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 2025.11.28 강제경매개시결정보다 앞선 임차권으로, 아무 조치가 없다면 대항력 있는 선순위 임차권이 핵심 권리가 됩니다.
다만 이 사건은 그 다음 문장이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시돼 있습니다. 이 확약을 손은향 임차권에 적용하면 매수인이 실제로 떠안을 보증금은 0원입니다. 데이터상 배당계산에 표시된 107,260,640원은 확약이 없다고 가정했을 때의 룰상 미배당 인수액으로 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 33.89㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김문수 (2022.05.02 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
등기부상 2014.05.02 신한은행 근저당 104,400,000원은 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 손은향의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞섭니다. 이어 2025.12.11 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손은향 | 2022.04.28 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 실질 0원 |
손은향은 2022.03.20 확정일자, 2022.04.28 주민등록·점유를 갖추고 배당요구도 했습니다. 확약을 반영하지 않는 배당계산에서는 현재 회차 미배당 107,260,640원이 매수인 인수액으로 표시되지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건의 실질취득액은 확약 반영 시 최저매각가와 같은 74,480,000원입니다. 비교 기준은 과거 고가 거래가 다수 포함된 전체 평균 153,363,636원보다, 2026.01 최신 거래 98,000,000원과 최근 12개월 평균 98,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득액은 최근 기준 시세의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 33.89㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 34.51㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 33.89㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2021.10 | 34.51㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 34.51㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2021.08 | 33.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.89㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
가격만 놓고 보면 74,480,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균의 76.0%라 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 -38.3% 하락했고, 세종리젠시A동 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 12.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균 153,363,636원과 비교해 할인폭을 크게 보이는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 손은향 보증금 | 180,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산 자체에서는 손은향 보증금 부족분 107,260,640원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 이 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,480,000원 | 107,260,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,136,000원 | 129,202,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 144,561,714원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 전용면적은 33.89㎡입니다.
- 입지. 인천구월서초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물, 사용승인일은 2014.04.14이며 기본 위생설비와 가스보일러설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 7-8m 도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세종리젠시A동은 16세대이며, 경매 평균 유찰 3.0회·매각률 12.5%입니다. 최근 가격 하락 추세 -38.3%까지 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 손은향의 을구 3번 주택임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소를 위한 조건과 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 인수액 구분. 현재 회차 배당계산의 107,260,640원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액입니다. 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 153,363,636원보다 2026.01 거래 98,000,000원과 최근 12개월 평균 98,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 가격 추세가 -38.3%이므로 현재가가 최근 시세의 76.0%라고 해서 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 매각률 12.5%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 확인되는 실제 임차인은 손은향 1명이지만, 확약은 손은향 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유상태가 다르면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”와 “실제로 싸게 사는 조건”이 다르다
최저매각가 74,480,000원만 보면 감정가 152,000,000원에서 2회 유찰된 물건입니다. 더 중요한 것은 손은향의 180,000,000원 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라 낮은 최저가 자체가 투자 메리트가 되지 않습니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 효과를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 74,480,000원으로 봅니다.
그 기준으로 보면 최신 거래·최근 12개월 평균 98,000,000원의 76.0%라 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -38.3%이고, 평균 유찰 3.0회·매각률 12.5%의 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약이 유효하면 가격은 낮지만, 하락 추세와 환금성 때문에 보수적으로 접근할 다세대 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 실제 효력과 최근 시세 98,000,000원을 기준으로 한 출구가격 검증입니다.
