인천지방법원 2025타경514312. 미추홀구 주안동 영전빌라(다동) 1층 102호, 전용 39.36㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 29,155,000원 자체가 아니라 선순위 주택임차권의 처리입니다. 이동혁의 확정일자는 2021.09.23, 주민등록일자는 2021.10.14, 점유개시는 2021.10.15이고 보증금은 85,000,000원입니다. 이후 2023.12.18 주택임차권등기가 이루어졌으며, 강제경매개시결정은 2025.12.01입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차보증금 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 이동혁 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건에서는 시세와 비교할 기준도 ‘보증금 85,000,000원에 가까운 룰상 총부담’이 아니라 확약 반영 실질취득 29,155,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3 1층 102호 · 인주대로504번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.36㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 영전빌라(다동) · 6세대 · 1989.01.31 준공 · 벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주현미 (2023.04.24 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
데이터상 경매 기준점은 2025.12.01 강제경매개시결정입니다. 이동혁은 그보다 앞선 2021.10.14 주민등록과 2021.10.15 점유개시를 갖추고 있고, 확정일자도 2021.09.23이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2023.12.18에는 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동혁 | 1층 102호 39.36㎡ 전부 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 이동혁 임차권 관련 말소동의 확약을 반영한 판단입니다. 이 확약은 이동혁 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 확약 밖의 별도 점유자·임차인이 존재하는지는 현장과 원본서류에서 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 34.3%
영전빌라(다동) 전용 39.36㎡의 확인된 거래는 모두 85,000,000원입니다. 전체 평균도 85,000,000원, 제공된 최근 12개월 평균도 85,000,000원, 최신 거래인 2023.04 거래도 85,000,000원입니다. 최근·이전 가격 추세는 0.0%로 집계돼 하락 추세 보정 요소도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 39.36㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 39.36㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.10 | 39.36㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.36㎡ | 3건 | 85,000,000원 |
현재 최저가 29,155,000원은 제공된 최근 12개월 평균 85,000,000원의 34.3%이며, 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 동일하게 34.3% 수준입니다. 확약을 반영해 실질취득이 최저가와 동일하게 유지된다면 가격 차이는 분명히 큰 편입니다. 반대로 확약 효력이 적용되지 않는다면 56,769,790원의 룰상 인수액이 붙으므로, 최저가만 보고 34.3%라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 임차인 이동혁 보증금 | 85,000,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 이동혁 보증금 부족분 56,769,790원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 해당 임차권 말소동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 85,000,000원은 위 가정 배당에서는 0원 배당입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 56,769,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 65,358,853원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 71,371,197원 | 0원 |
확약을 배제한 법정 인수 시나리오에서는 매각가가 29,155,000원에서 20,408,500원, 14,285,950원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 각각 56,769,790원, 65,358,853원, 71,371,197원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다. 이번 사건의 가격 메리트가 살아나는 이유는 유찰이 아니라 이동혁 임차권에 대한 말소동의 확약입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 전용 39.36㎡, 2층 건물의 1층 102호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 제물포여자중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린 상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북측·동측 근거리에 석바위역과 예술회관역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 3~4M 진입도로를 통해 공도에 연결됩니다. 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 지적재조사사업지구입니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 건물. 1989.01.31 준공, 6세대 규모의 다세대입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 16.67%이고 본건은 3회 유찰 재매각입니다. 가격 할인과 별개로 재매각 시 매수층은 좁을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 이동혁의 을구 9번 주택임차권등기가 정확히 확약 대상인지, 말소 조건에 추가 요건이 없는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 확약은 이동혁 임차권에만 적용됩니다. 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 별도 임차관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 본건은 재매각이고 매수신청보증금이 20%로 기재돼 있습니다. 일반 회차와 다른 보증금 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약 반영 시 실질취득 29,155,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원의 34.3%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 6세대·1989년 준공 다세대이고 경매 매각률은 16.67%입니다. 취득 후 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 도로·현장 상태. 약 3~4M 진입도로, 세로한면(불) 표기와 실제 차량 진출입·주차 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 확정해야 합니다.
맺으며 — “이 물건의 할인은 유찰이 아니라 확약에서 나온다”
표면만 보면 감정가 85,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이동혁의 보증금도 정확히 85,000,000원이고 전입·점유가 경매 기준점보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다.
이번 사건의 결정적 차이는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서입니다. 이를 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 29,155,000원으로 내려가 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원의 34.3%가 됩니다. 가격 메리트는 강하지만, 재매각·3회 유찰·6세대의 오래된 다세대라는 환금성 약점과 확약 밖 별도 점유 여부는 남습니다. 핵심은 확약서 원본 확인이 끝나기 전까지 ‘인수 0원’을 당연한 전제로 보지 않는 것입니다.
