147,700,000원
인천지방법원 2025타경514330. 부평동 조양휴캐슬 8층 802호, 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트) 용도입니다. 감정가 211,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 147,700,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 70%라 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기와 확약입니다. 이미자 임차권등기 보증금은 245,000,000원으로 크지만, 말소기준인 2016.09.12 신한은행 근저당보다 뒤에 전입·확정·점유가 이루어진 구조입니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인됩니다. 따라서 이 임차권등기에 대해서는 룰상 매수인 실질 인수를 0원*으로 둡니다. 단, 이 확약은 이미자 임차권등기에 관한 말소동의에 한정됩니다. 감정평가상 임대관계 확인 협조가 원활하지 못한 사정이 있으므로, 확약 밖 점유·임대관계는 현장 확인 전까지 별도 체크사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 8층 802호 |
| 물건종류 / 범위 | 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 제8층 제802호 46.9㎡전부 |
| 소유자 | 전참빛 (2022.10.31. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2016.09.12 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 주식회사디케이마린 가압류, 국·부평구·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 문제의 을구 3번 주택임차권등기도 2024.10.22 등기된 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상 1건
| 성명 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미자 | 주거 (임차권등기) · 제8층 제802호 46.9㎡전부 | 245,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.08.19 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위·미배당 배당요구 2024.10.22 | 중복신고 아님 |
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 다시 합산하는 구조가 아니므로, 임차보증금은 245,000,000원 한 건으로 봅니다. 다만 해당 임차권은 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한국주택금융공사 | 102,291,068원 | 12,832,200원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사디케이마린 | 10,680,409원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 489,971,477원 중 144,832,200원이 배당되고, 345,139,277원이 미배당으로 남는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대로변에 소재하여 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 도보 약 15분 정도 거리에 인천1지하철 부평역이 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트) 용도입니다. 토지는 공동주택 및 업무시설(조양휴캐슬) 건물 부지로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 8층 일부이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관 관리구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확약 원본 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사안입니다. 입찰 전 원본 문구와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 확약 범위 제한. 확약은 이미자 임차권등기에 한정됩니다. 그 외 점유·임대관계는 현장 확인 전까지 별도 체크사항입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 실무 리스크가 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 감정평가상 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계 확인이 어려웠던 사정이 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택·업무시설 건물은 공용부분 관리비 승계 이슈가 생길 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 싸진 물건이지만, ‘확약 확인형’이다
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 현재 147,700,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 감정가 대비 70%라 눈길이 갑니다. 하지만 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있고, 이를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 정리해야 하는 사건입니다. 결론은 매수인 인수 0원*, 실질취득 147,700,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 큰 미배당, 임대관계 확인 난점이 겹치므로 단순 저가 입찰이 아니라 확약·세금·점유를 원본으로 확인한 뒤 들어가는 물건입니다.
