부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514358 · 인천지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 47.03㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

98,000,000원 9,800만 감정가 140,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

05-27

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

980만원

최저가의 10% · 9,800,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.40억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 후순위 권리는 소멸되지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 9,800만원은 감정가 1.4억원 대비 70%이며 1회 유찰 후 가격
자금 입찰보증금 약 980만원 · 임차인 보증금 미상으로 추가 확인 필요
리스크 전입 2018.06.29 임차인 대항력 있음 판정, 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 존재

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건으로 가격 진입점은 만들어졌습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 구성민이 확인되며, 보증금이 미상이라 낙찰 전 인수 위험 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

140,000,000원 / 98,000,000원

1회 유찰

실질취득 검토

보증금 미상

대항력 임차인 존재

최저가 비율

70%

감정가 대비

매수인 인수

확인 필요

임차인 보증금 미상

인천지방법원 2025타경514358. 인천 계양구 계산동 에덴아파트 나동 301호는 감정가 1억4천만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가 9,800만원으로 내려온 아파트입니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2018년 전입한 구성민 임차인이 대항력 있는 것으로 조사되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514358
소재지	인천광역시 계양구 계산동 931-14 에덴아파트 나동 3층301호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	황진영
감정가 / 최저가	140,000,000원 / 98,000,000원
신청채권자 / 청구액	현대카드 주식회사 / 10,440,060원
매각기일	2026.05.27

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

2018년 6월 29일 전입한 구성민은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음 판정입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 정확한 인수금액은 낙찰 전 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
구성민	2018.06.29	有	미상	매수인 인수 가능성

⚠️ 핵심 리스크 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 9,800만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실제 취득원가는 낙찰가와 인수 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세·가격 판단

감정가는 140,000,000원이며 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 다만 임차인 인수 가능성이 있어 가격 판단은 임차인 보증금 확인 이후 진행해야 합니다.

매각대금 배분 (9,800만원 가정)

감정가 vs 현재 최저가

최저가는 낮아졌지만 임차인 인수 여부가 실질 취득가를 결정합니다.

④ 권리 타임라인

1995.06.19. 소유권 이전
2025.09.04. 현대카드 가압류 — 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸
2025.11.17. 롯데캐피탈 가압류 — 매각 소멸
2025.12.04. 강제경매개시결정 — 매각 소멸
2018.06.29. 구성민 전입 — 대항력 있음, 보증금 미상

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 구성민의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
낙찰가 계산. 임차인 인수 가능성을 반영한 실질취득가 기준으로 접근해야 합니다.
권리 확인. 후순위 가압류는 소멸하지만 대항력 임차인은 별도 검토 대상입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 1회 유찰로 가격 자체는 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 권리상 후순위 가압류는 정리되지만 임차인 인수 여부에 따라 투자 판단이 크게 달라집니다. 낙찰 전 임차인 보증금 확인이 끝난 뒤 실질취득가 기준으로 접근하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

유찰 후 가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 에덴아파트 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세·가격 판단

④ 권리 타임라인

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (21장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 4,000만원
2	2026-05-27	대기	9,800만원