제주지방법원 2025타경7863. 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 있는 쉬젠비아채 제가동 402호입니다. 감정평가상 오피스텔로, 건축물현황도에는 내실·사무실·다용도실·욕실 및 화장실이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 39.71㎡이며, 지하 1층·지상 6층 건물의 4층에 있습니다.

이 사건의 특징은 가격보다 권리관계에 있습니다. 등기부에는 2023년 3월 31일 배형진 명의로 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권이 남아 있습니다. 같은 배형진이 2025년 4월 16일 임의경매개시결정의 채권자이자 현황조사상 주거 점유자로 나타납니다. 전세권자·경매신청채권자·임차인 신고자가 동일하다는 점에서 전세권의 배당에 따른 소멸 여부와 주택임차권의 별도 존속 여부를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 관건

등기상 과거 근저당권과 전세권 가운데 상당수는 이미 말소되었습니다. 특히 이성우 명의의 325,000,000원 근저당권은 2021년 12월 21일 말소되었고, 오름스테이유한회사 명의의 300,000,000원 근저당권도 2022년 10월 19일 말소되었습니다.

현재 주목해야 할 권리는 2023.03.31 설정된 배형진 명의 전세권입니다. 이는 2025.04.16 경매개시결정보다 앞서 설정되었습니다. 경매개시결정을 말소기준으로 제시한 권리 분류와 별개로, 선순위 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지 여부는 전세권자의 경매신청·배당요구 및 매각조건을 기준으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

배형진의 전입일은 2023년 3월 31일로 경매개시결정일보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기부에 전세금 100,000,000원이 기재되어 있다고 해서 이를 별도의 주택임대차보증금과 자동으로 동일시할 수는 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많고 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

반대로 해당 전세권과 임차권이 모두 매각으로 소멸하고 보증금 승계의무가 없다면 매수인 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 이 물건은 두 경우의 경제적 결과가 크게 다르므로, 법원 서류를 통한 확정 전에는 12,235,000원만으로 취득할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가가 곧 저평가는 아니다

쉬젠비아채는 53세대 규모의 건물입니다. 확인된 실거래는 총 12건으로, 전체 평균 거래금액은 252,583,333원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 190,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 14.0% 하락했습니다.

그러나 중요한 제약이 있습니다. 경매물건 전용면적은 39.71㎡인데, 아래 실거래는 55.46㎡부터 84.81㎡까지의 다른 면적입니다. 따라서 이 가격들을 402호의 직접적인 적정시세로 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,235,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 5.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 않는 금액이며, 그 자체가 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험이 있다면 낙찰가 하락은 착시

유찰이 진행될수록 최저매각가격은 낮아지지만, 전세권자의 미배당액은 증가합니다. 따라서 미배당 보증금의 승계가 인정되는 상황이라면 매수인의 전체 부담은 낙찰가 하락만큼 줄어들지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재한 마을 외곽 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 일주동로(1132호선)와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로 함덕12길에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며, 2017.06.03 사용승인되었습니다. 급배수·위생설비, 가스보일러, 승강기와 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 오피스텔 단위호로 사용 중입니다. 건물명에 아파트가 포함되어 있더라도 해당 호실은 오피스텔로 판단해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 426,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 53세대 규모이며 단지 경매 낙찰률은 14.29%, 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 거래 추세도 -14.0%로 하락하고 있어 재매각 시 수요와 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 배형진 명의 전세권 100,000,000원의 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다. 특히 전세권자가 경매신청채권자인 점을 반영해야 합니다.
• 임차권 별도 검토. 배형진의 전입일은 2023.03.31이며 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 전세권과 별도로 임차권이 존속하는지 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차보증금은 확인되지 않았습니다. 등기상 전세금과 실제 임대차보증금의 관계, 지급내역과 반환채무를 확인해야 합니다.
• 배당요구·매각조건 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 표시되어 있습니다. 전세권 및 대항력 있는 임차인에 관한 실제 매각조건과 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득 비용. 미배당 88,385,230원의 승계 여부가 불확정인 상태에서 최저가 12,235,000원만을 취득원가로 계산해서는 안 됩니다.
• 동일인 관계 확인. 배형진이 전세권자·경매신청채권자·점유자로 기재되어 있어 실제 계약 및 권리관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 39.71㎡ 오피스텔의 직접 비교거래를 확보해야 합니다. 다른 면적의 전체 실거래 평균 252,583,333원만으로 저평가를 판단하면 안 됩니다.
• 명도 확인. 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하고, 인도명령 가능 여부와 별도 협의 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “1,223만원에 사는 물건인지부터 확인해야 한다”

제주 쉬젠비아채 402호는 감정가 104,000,000원에서 최저가 12,235,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 겉으로 드러나는 가격만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 전세금 100,000,000원의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인이 존재해, 일반적인 권리정리형 경매와 동일하게 평가하기 어렵습니다.

전세권자가 직접 경매를 신청한 사실과 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 표시는 중요한 긍정적 확인 요소입니다. 다만 등기상 선순위 전세권의 인수 가능성 및 임차권 존속 여부와 충돌하는 부분이 있어, 실제 매수인 부담이 0원이라고 최종 확정하기는 어렵습니다.

만약 미배당액 88,385,230원을 인수해야 한다면 현재 회차의 실질취득 부담은 약 1억원에 이릅니다. 반대로 권리가 모두 소멸하고 별도의 보증금 승계의무도 없다면 취득원가 구조가 크게 달라집니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가의 11.76%라는 이유로 높은 매력도를 부여할 수 없습니다.

여기에 53세대 규모, 단지 낙찰률 14.29%, 평균 유찰 6.0회, 최근 거래 추세 -14.0%라는 시장 위험까지 고려해야 합니다. 특히 확인된 실거래는 모두 대상 오피스텔보다 큰 면적이므로 적정시세가 검증되었다고 보기 어렵습니다.

종합 판단: D등급(37점). 선순위 권리와 임차보증금 인수 가능성의 불확실성, 반복 유찰, 하락하는 거래 흐름, 직접 비교시세 부재가 동시에 존재합니다. 권리 인수 여부와 동일 면적의 적정시세가 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.