제주지방법원 2025타경7863. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠비아채 가동 4층 402호로, 감정평가상 오피스텔 단위호입니다. 건축물현황도상 내실·사무실·다용도실·욕실/화장실 구조로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.06.03입니다. 감정가 104,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,970,000원, 감정가 대비 24.01% 수준입니다.
가격 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 등기와 점유관계를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 등기부에는 배형진 명의의 전세금 100,000,000원 전세권이 2023.03.31 설정돼 있고, 같은 배형진이 2025.04.16 임의경매를 신청했습니다. 현황조사상 402호 점유자 역시 배형진으로, 2023.03.31 전입한 것으로 확인됩니다. 다만 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 별도의 임대차에 관해서는 “대항력 확정”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7863 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424 쉬젠비아채아파트 제가동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 39.71㎡ · 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔 단위호(내실·사무실·다용도실·욕실/화장실) |
| 소유자 | 쉬젠리치빌주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 24,970,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 배형진 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1억원 전세권과 같은 이름의 점유자
과거 설정됐던 이성우 근저당 325,000,000원, 김기찬 전세권 100,000,000원, 오름스테이유한회사 근저당 300,000,000원, 이강천 근저당 50,700,000원은 모두 현재 등기부상 말소 상태입니다. 현재 사건에서 실질적으로 봐야 할 등기 권리는 2023.03.31 설정된 배형진 전세권 100,000,000원입니다. 이 배형진이 직접 임의경매를 신청했고, 배당 시뮬레이션에서도 전세권 채권으로 배당받는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배형진 | 402호 · 주거 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 명시 인수 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 이 점유자는 등기부상 100,000,000원 전세권자이자 경매신청채권자인 배형진과 동일인입니다. 자료에는 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 표시돼 있습니다. 동시에 점유자의 별도 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 전세권 1억원과 별도의 임차보증금이 존재하는지, 동일 법률관계인지를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약서 원본으로 대조하는 것이 이 사건의 가장 중요한 확인 절차입니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만, 동일면적 비교가 아니다
쉬젠비아채 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 190,000,000원입니다. 다만 분석대상 면적은 39.71㎡인데, 제공된 실거래 표본은 55.46㎡·64.49㎡·66.52㎡·80.05㎡·84.81㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 24,970,000원이 최근 12개월 평균의 11.2%라는 숫자만으로 “시세보다 89% 싸다”고 결론내리는 것은 부정확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 84.81㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.02 | 84.81㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 84.81㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.02 | 84.81㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.01 | 84.81㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 80.05㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 64.49㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 55.46㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 80.05㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2024.07 | 84.81㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 84.81㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 222,500,000원 |
또 하나 중요한 숫자는 -14.0%입니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 14.0% 낮아진 하락 추세로 집계돼 있습니다. 전체 12건 평균 252,583,333원은 과거의 300,000,000원 거래들이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 우선순위가 낮습니다. 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 222,500,000원을 먼저 보되, 이 둘 역시 대상 39.71㎡와 면적이 달라 참고 지표로만 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 849,460원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 배형진 | 100,000,000원 | 24,120,540원 |
| 전세권 미배당 | - | 75,879,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서 전세권 채권 100,000,000원 중 24,120,540원이 배당되고 75,879,460원이 미배당됩니다. 다만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 24.01% | 24,970,000원 | 24,120,540원 | 75,879,460원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 17,479,000원 | 16,764,378원 | 83,235,622원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 12,235,300원 | 11,615,065원 | 88,384,935원 |
유찰이 반복될수록 낙찰가 자체는 내려가지만 배형진 전세권의 미배당액은 75,879,460원 → 83,235,622원 → 88,384,935원으로 늘어납니다. 현재 자료에서는 그 미배당액이 매수인 인수로 계산되지 않으므로 낙찰가와 미배당액을 단순 합산할 사안은 아닙니다. 반대로 같은 사람의 점유·전입관계에서 별도의 임차보증금이 확인된다면 이야기가 달라질 수 있으므로, 가격보다 먼저 그 법률관계를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 단위호이며, 내실·사무실·다용도실·욕실/화장실로 이용 중입니다. 주소 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 분석상 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 함덕초등학교 서측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 섞인 마을 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 일주동로(1132호선 지방도)와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 6층, 사용승인일 2017.06.03. 가스보일러·승강기·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하), 중로3류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 426,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 53세대이며 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 16.67%입니다. 최근 거래 추세도 이전보다 14.0% 하락해 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배형진의 법률관계 대조. 전세권자·경매신청채권자·점유자가 동일인입니다. 전세권 100,000,000원과 별도의 임차보증금이 동일한 채권인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 임대차의 대항력·우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 명세서 원본 확인. 현재 자료상 명시 인수권리는 없지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 면적 39.71㎡와 제공 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 190,000,000원·222,500,000원 등의 거래가는 직접 비교값이 아니라 참고값입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래군 대비 14.0% 낮습니다. 과거 전체 평균 252,583,333원만 기준으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 평균도 4.0회입니다. 권리 문제 외에 수요·면적·용도·개별 상태 등의 유찰 원인을 현장 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 점유 인도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 볼 것은 점유자의 보증금이다
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 104,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 최저가 24,970,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 단지 실거래는 대상 면적과 맞지 않고, 최근 거래 추세도 -14.0%로 하락 중입니다. 그래서 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 전세금 100,000,000원의 전세권자 배형진이 직접 경매를 신청했고, 같은 배형진이 402호에 2023.03.31 전입한 점유자로 조사됐습니다. 현재 명세서상 인수권리는 없고 배당 계산상 매수인 인수도 0원이므로 75,879,460원의 전세권 미배당액을 매수인이 자동 승계한다고 볼 수는 없습니다. 그러나 별도 임차보증금이 있는지는 미상입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만, 권리 확인 전에는 싸다고 확정할 수 없습니다. 전세권과 점유관계가 하나의 동일한 법률관계이고 별도의 인수 임대차가 없다는 점까지 확인된다면 최저가의 의미가 살아납니다. 반대로 별도 보증금 관계가 확인된다면 실질취득비용과 위험도는 완전히 달라질 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “배형진의 1억원 전세권과 실제 점유관계가 정확히 무엇인가”입니다.
