한 줄 평 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 240,000,000원 처리입니다. 권하연 임차인은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 확인되며, 매수인은 미배당 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 여부에 따라 위험 범위가 달라집니다.
감정가
167,000,000원
오피스텔
최저가
116,900,000원
1회 유찰
임차보증금
240,000,000원
권하연 임차권
최근 실거래 평균
184,666,666원
최근 12개월 3건
인천지방법원 2025타경514387. 인천 미추홀구 주안동 미송아파트 13층 1305호 오피스텔입니다. 감정가는 1.67억원, 현재 최저매각가는 1.169억원까지 내려왔습니다. 하지만 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권이 존재하고, 보증금은 240,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 284 미송아파트 13층1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 77.82㎡ |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023년 2월 7일 갑구 6번 압류(국)로 판단됩니다. 이후 압류 1건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임대차 관계를 기반으로 한 권리로, 매수인 인수 가능성이 핵심 쟁점입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.4억원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 권하연 | 240,000,000원 | 有 | 가능 | 임차권등기 · 배당요구 |
| 박지운 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 전입신고 말소기준권리 이후 |
⚠️ 매수인 인수 검토 권하연 임차인은 보증금 240,000,000원, 전입일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.06으로 확인됩니다. 배당 부족분 125,536,600원은 기본 배당 구조상 매수인 인수 가능성이 검토 대상입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 해당 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 임차인 권하연 보증금 | 240,000,000원 | 114,463,400원 |
| 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최근 12개월 평균 184,666,666원 대비 최저가는 낮지만 임차보증금 인수 여부가 실질 판단 기준입니다.
④ 시세 비교
미송아파트 최근 실거래 12건 기준 평균 거래가는 179,833,333원이며 최근 12개월 평균은 184,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 기준 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 81.99㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 83.29㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 70.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 179,833,333원 |
✅ 가격 관점 최저매각가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 거래가 대비 낮은 수준입니다. 단순 가격만 보면 할인폭이 존재합니다.
⛔ 권리 관점 대항력 있는 임차권등기 보증금 240,000,000원이 존재합니다. 확약서 적용 여부가 확인되지 않는다면 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 권하연 임차보증금 240,000,000원의 배당 및 인수 여부 확인.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권 인수 위험 전체에 적용되는지 확인.
- 실질취득 계산. 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 반영해 입찰가 산정.
- 현황 확인. 오피스텔 이용상태와 점유관계 확인.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 위험”
이 물건은 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 일반적인 할인 경매와는 다릅니다. 핵심은 권리상 존재하는 임차권등기입니다. 권리상 인수 위험이 해소되는 확약 적용 여부를 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
