의정부지방법원 2025타경73017. 경기도 의정부시 금오동 80-38의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 142,991,100원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,032,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.81%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차권자 이미숙은 2022.08.30 주민등록 및 점유를 시작했고, 2024.10.16 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류는 2025.01.08 접수이므로 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 등기부에는 2024.10.23 주택임차권도 등기되어 있고, 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 80-38 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 98.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층주택 48.46㎡ · 현황 판넬 마감 |
| 소유자 | 김상호 |
| 감정가 / 최저가 | 142,991,100원 / 24,032,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 농업협동조합중앙회의 근저당권 25,200,000원은 2014.05.21 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.08 경기신용보증재단 가압류이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이미숙의 전입·점유는 2022.08.30, 주택임차권등기는 2024.10.23으로 말소기준보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 목조 기와지붕 단층주택(48.46㎡) 전부 | 2022.08.30 / 2024.10.16 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
이미숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 105,000,000원이고 배당요구가 확인되며, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 24,032,000원으로는 집행비용을 제외하고 임차인에게 23,199,424원만 배당될 것으로 계산되어, 81,800,576원이 미변제됩니다.
③ 배당과 실질취득 (매각가 24,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,576원 |
| 1. 임차인 이미숙 보증금 | 105,000,000원 | 23,199,424원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,191,322원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이미숙 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 81,800,576원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 24,032,000원 | 81,800,576원 | 105,832,576원 |
| 6회 유찰 시 | 16,822,400원 | 88,880,403원 | 105,702,803원 |
| 7회 유찰 시 | 11,775,680원 | 93,836,282원 | 105,611,962원 |
이 표가 이 물건의 본질을 보여줍니다. 6회 유찰 시 최저가는 16,822,400원, 7회 유찰 시에는 11,775,680원까지 떨어지지만 임차인 미배당 인수액이 각각 88,880,403원과 93,836,282원으로 늘어납니다. 결과적으로 총부담은 105,832,576원 → 105,702,803원 → 105,611,962원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 평가할 수 없는 구조입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가·토지 자료 기준)
- 입지. 카톨릭대학교 의정부성모병원 북서측 인근이며, 주위에는 주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 도보 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 효자역(의정부경전철)이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 98.0㎡의 대지로 제1종일반주거지역이며, 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부상 목조/양와즙 단층주택이나 현황은 외벽 판넬 마감이며, 매각물건명세서에는 현황이 샌드위치판넬조 판넬지붕이고 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 부속 현황. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 대문 안 조립식패널조 단층건물에 창고출입문과 주택출입문이 있는 것으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차의 실질 부담은 24,032,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 105,832,576원입니다.
- 임차권 원본 대조. 이미숙의 주민등록일 2022.08.30, 점유개시일 2022.08.30, 확정일자 2024.10.16, 임차권등기 2024.10.23을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 계산상 미배당 보증금은 81,800,576원이며, 실제 배당표 확정 시 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가장임차인 여부는 증거로 판단. 관계인 가능성만으로 대항력 임차권을 배제해 입찰가를 산정하면 위험합니다.
- 건물 위반사항 확인. 현황 샌드위치판넬조 판넬지붕 및 위반건축물 등재 여부, 제시외 건물의 범위와 행정상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 약 105,000,000원 수준이 시장가격보다 싼지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “2,403만원에 사는 집”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 24,032,000원이라는 최저매각가입니다. 이미숙의 105,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력이 있고, 현재 회차 배당으로는 23,199,424원만 변제될 것으로 계산됩니다. 따라서 남는 81,800,576원을 매수인이 인수할 수 있고, 실제 부담은 105,832,576원입니다.
한 번 더 유찰되어도, 두 번 더 유찰되어도 총부담은 각각 105,702,803원과 105,611,962원으로 크게 달라지지 않습니다. 여기에 현황상 판넬 구조, 위반건축물 등재, 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 인수 위험이 큰 사건이며, 실질취득 약 1.05억을 기준으로 시세와 현황을 별도 검증하지 않는 한 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
