의정부지방법원 2025타경73017. 경기도 의정부시 금오동 80-38 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 142,991,100원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 49,046,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 낮아 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원입니다.
임차인 이미숙은 전입·점유개시일이 2022.08.30이고, 확정일자는 2024.10.16, 임차권등기는 2024.10.23입니다. 말소기준으로 잡힌 갑구 6번 경기신용보증재단 가압류 2025.01.08보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 매각대금 49,046,000원을 기준으로도 임차인 배당은 47,763,172원에 그치고, 부족분 57,236,828원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 80-38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 · 토지 98.0㎡ · 목조 기와지붕 단층주택 48.46㎡ 전부 |
| 소유자 | 김상호 (2022.08.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 142,991,100원 / 49,046,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미숙 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당권 25,200,000원이 있었지만, 2014.05.21 해지로 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서 중요한 선후는 임차인 이미숙의 전입·점유 2022.08.30 및 임차권등기 2024.10.23이 말소기준 가압류 2025.01.08보다 앞선다는 점입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 목록상 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 이미숙 1명입니다. is_guarantor와 is_subrogation이 모두 false이므로 보증금 중복 합산 이슈는 없지만, 이 1명의 보증금 105,000,000원이 매수인 인수 판단의 전부입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 목조 기와지붕 단층주택(48.46㎡) 전부 | 2022.08.30 | 2024.10.16 | 105,000,000원 | 2024.10.23 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권은 행사됩니다. 다만 현재 회차 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 47,763,172원이고, 나머지 57,236,828원은 미배당 인수로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,282,828원 |
| 1. 임차인 이미숙 보증금 (우선변제) | 105,000,000원 | 47,763,172원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 25,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,191,322원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 이미숙 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 이미숙 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 후 임차보증금 부족분 57,236,828원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 49,046,000원 | 47,763,172원 | 57,236,828원 | 106,282,828원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,332,200원 | 33,314,220원 | 71,685,780원 | 106,017,980원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,032,540원 | 23,199,954원 | 81,800,046원 | 105,832,586원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표·명세서 비고 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 금오동 소재 ‘카톨릭대학교 의정부성모병원’ 북서측 인근이며, 주위는 주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 도보접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 효자역(의정부경전철)이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 98.0㎡, 공시지가 1,054,000원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 건물. 공부상 목조/양와즙 단층 주택이며, 외벽은 판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 명세서 비고. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 현황은 샌드위치판넬조 판넬지붕이며 위반건축물로 등재되어 있으니 위반사항 등 별도확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 49,046,000원이 아니라 실질취득 106,282,828원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 이미숙의 전입 2022.08.30, 확정일자 2024.10.16, 임차권등기 2024.10.23, 보증금 105,000,000원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인 미배당 57,236,828원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
- 관계인·가장임차인 의심 메모. notes에 특이 문구가 있으나 자동으로 배제할 수 없으므로, 법원 기록과 점유 사실 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 제시외 건물 포함, 현황 구조, 위반건축물 등재 여부, 공부와 현황 차이를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘최저가’가 아니라 ‘보증금’이다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 투자 판단의 기준은 최저가 49,046,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이미숙의 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 배당 후 부족분 57,236,828원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 106,282,828원으로 보아야 합니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에서 고정됩니다. 권리는 단순하지 않고, 가격도 최저가 기준으로 싸지 않습니다. 이 물건은 임차보증금 인수와 물건 상태를 모두 감당할 수 있을 때만 검토할 수 있는 인수형 주택입니다.