부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514390 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 20.75㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

64,296,750원 6,429만 감정가 105,000,000원

감정가의 61% 2026-07-29 낙찰

최저매각가 51,450,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

514만원

최저가의 10% · 5,145,000원

실거래 대비

▼ 41.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 주된 인수는 말소동의 확약으로 실질 0원 처리 가능하나, 확약 밖 현황조사 임차인의 보증금 미상 리스크를 확인해야 합니다.

가격 최저가 73,500,000원이나 임차권 인수 확약 적용으로 실질취득은 낙찰가 기준 접근
자금 최저가의 10% ≈ 7,350,000원(입찰보증금) · 확약 임차인 인수 실질 0원*
리스크 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류. 확약 밖 보증금 미상 점유자 확인 필요

한 줄 평 핵심 임차권등기 보증금 116,000,000원은 매각물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 밖 현황조사 임차인은 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 가격은 최저가 73,500,000원 기준으로 접근하되 오피스텔 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.

감정가

105,000,000원

오피스텔

최저가

73,500,000원

감정가 70%

실질취득

73,500,000원*

확약 임차인 인수 0원

핵심지표

임차 리스크

확약 밖 확인 필요

인천지방법원 2025타경514390. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1112호 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 임차권등기입니다. 이상빈 씨의 임차보증금 116,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 확인되지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 따라서 이 확약은 이상빈 씨 임차권에 한해 실질 인수액 0원으로 반영합니다.

다만 현황조사상 다른 점유자(PALUANOVA JOSEPHINE APRIL MAKHMUDOVNA)가 확인되며 보증금은 미상입니다. 전입 시점이 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 점유관계 확인은 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514390
소재지	인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1112호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 오피스텔 이용
소유자	손재현
감정가 / 최저가	105,000,000원 / 73,500,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 116,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 말소기준은 갑구 5번 가압류

말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준권리가 아니며, 매각물건명세서 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 처리합니다. 다만 확약은 이상빈 임차인에게만 적용됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이상빈	116,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원*
PALUANOVA JOSEPHINE APRIL MAKHMUDOVNA	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 적용 범위 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 이상빈 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자의 임대차 내용은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,723,000원
1. 임차인 이상빈 보증금	116,000,000원	71,777,000원
2. 주택도시보증공사 가압류	1,020,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당(인수 변화)

✅ 확약 반영 결론 이상빈 임차인의 116,000,000원 보증금은 원칙상 인수 가능성이 있었으나, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.

⛔ 주의할 점 확약으로 모든 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 확약 밖 현황조사 임차인의 보증금이 미상이며, 오피스텔은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 염골근린공원 남측 인근으로 오피스텔·공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
용도지역. 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역 등 산업 관련 지정이 포함되어 있습니다.
물건상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 원본 확인. 말소동의 확약 적용 대상과 조건을 반드시 확인하세요.
점유 확인. 확약 밖 현황조사 임차인의 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 73,500,000원이지만 오피스텔 특성상 매각 후 환금성을 함께 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만 범위가 중요하다”

이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 이상빈 씨 임차보증금 116,000,000원은 일반적인 경우 매수인 인수 위험이 될 수 있었지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약 밖 점유자는 별도 위험으로 남습니다. 결국 이 물건은 권리 구조보다 확약 범위와 점유 확인이 승부처인 오피스텔 경매입니다.

부동산강제경매

확약으로 주된 인수는 해소되지만, 남은 임차 리스크를 확인해야 한다 — 인천 2025타경514390

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 갑구 5번 가압류

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 강력하지만 범위가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-22	유찰	1억 500만원
2	2026-06-29	유찰	7,350만원
3	2026-07-29	대기	5,145만원