한 줄 평 핵심 임차권등기 보증금 116,000,000원은 매각물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 밖 현황조사 임차인은 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 가격은 최저가 73,500,000원 기준으로 접근하되 오피스텔 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가
105,000,000원
오피스텔
최저가
73,500,000원
감정가 70%
실질취득
73,500,000원*
확약 임차인 인수 0원
핵심지표
임차 리스크
확약 밖 확인 필요
인천지방법원 2025타경514390. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1112호 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 임차권등기입니다. 이상빈 씨의 임차보증금 116,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 확인되지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 따라서 이 확약은 이상빈 씨 임차권에 한해 실질 인수액 0원으로 반영합니다.
다만 현황조사상 다른 점유자(PALUANOVA JOSEPHINE APRIL MAKHMUDOVNA)가 확인되며 보증금은 미상입니다. 전입 시점이 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514390 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1112호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 갑구 5번 가압류
말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준권리가 아니며, 매각물건명세서 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 처리합니다. 다만 확약은 이상빈 임차인에게만 적용됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상빈 | 116,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원* |
| PALUANOVA JOSEPHINE APRIL MAKHMUDOVNA | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 확약 적용 범위 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 이상빈 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자의 임대차 내용은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 이상빈 보증금 | 116,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당(인수 변화)
✅ 확약 반영 결론 이상빈 임차인의 116,000,000원 보증금은 원칙상 인수 가능성이 있었으나, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
⛔ 주의할 점 확약으로 모든 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 확약 밖 현황조사 임차인의 보증금이 미상이며, 오피스텔은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 염골근린공원 남측 인근으로 오피스텔·공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 용도지역. 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역 등 산업 관련 지정이 포함되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 말소동의 확약 적용 대상과 조건을 반드시 확인하세요.
- 점유 확인. 확약 밖 현황조사 임차인의 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 73,500,000원이지만 오피스텔 특성상 매각 후 환금성을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만 범위가 중요하다”
이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 이상빈 씨 임차보증금 116,000,000원은 일반적인 경우 매수인 인수 위험이 될 수 있었지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약 밖 점유자는 별도 위험으로 남습니다. 결국 이 물건은 권리 구조보다 확약 범위와 점유 확인이 승부처인 오피스텔 경매입니다.