인천지방법원 2025타경514392. 계양구 귤현동 굿모닝타운4차 3층 301호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 현재 최저가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 전형적인 단순 저가 물건이 아닙니다. 말소기준은 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류이고, 임차인 이언의 주민등록일자 2021.03.03, 확정일자 2021.01.26이 그보다 앞섭니다. 즉 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
이런 경우 일반 원칙만 놓고 보면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당 부족분이 늘어납니다. 현 회차에서는 매각대금 73,990,000원 중 집행비용 1,731,820원을 뺀 72,258,180원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 97,741,820원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그래서 확약서가 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 171,731,820원입니다. 다만 이 사건에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라는 비고가 있으므로, 해당 임차권에 한해 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 488-5 굿모닝타운4차 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.24. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.13 HUG 가압류
등기 흐름에서 주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 2010년 여수원예농업협동조합 근저당과 2018년 하나은행 근저당은 각각 말소 등기가 존재합니다. 현재 분석의 기준축은 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 둘째, 임차권등기는 2023.03.24에 올라왔지만 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 앞선 2021.03.03, 2021.01.26입니다. 그래서 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 안전하다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
제공된 tenants 기준 실제 임차인은 이언 1명입니다. is_guarantor와 is_subrogation 값은 모두 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사는 가압류권자·신청채권자·확약서 주체로 등장하지만, 임차인 보증금은 170,000,000원 하나로 봅니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이언 | 3층 301호 38.61㎡ 전부 / 주거 (임차권등기) | 2021.03.03 / 2021.01.26 | 170,000,000원 | 2023.03.24 | 대항력 우선변제 승계 아님 실질0* |
③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 이언 보증금 | 170,000,000원 | 72,258,180원 | 부족분 97,741,820원 매수인 인수 구조 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 77,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 현 회차 룰상 매수인 인수액은 97,741,820원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 별도 표시합니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 낮아져도 기본 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 실질취득 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,990,000원 | 97,741,820원 | 171,731,820원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,793,000원 | 119,539,274원 | 171,332,274원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,255,100원 | 134,797,492원 | 171,052,592원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 2회, 3회, 4회 유찰을 기다려도 실질취득은 171,731,820원, 171,332,274원, 171,052,592원으로 보증금 170,000,000원 안팎에 고정됩니다. 따라서 “최저가가 낮다”는 말만으로는 메리트가 성립하지 않습니다. 메리트는 오직 확약서가 해당 임차권의 인수를 실제로 지워 주는지에서 나옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 인천귤현초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 귤현역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 기재되어 있습니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 세대출입문에 전기공급중단안내문, 우편함에 수도전 정수 예고장이 있다는 비고가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 순위 5번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 확약이 해당 임차권의 말소와 인수 배제를 보장하는지, 추가 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임대관계. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 제공된 tenants상 실제 임차인은 1명이지만, 현장 점유와 별도 임대차 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 시 배당 순위와 부족분 계산이 달라질 수 있습니다.
- 공과금·사용상태. 전기공급중단안내문과 수도전 정수 예고장 문구가 있으므로 인도 전 사용상태와 미납을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가 73,990,000원만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 감정가 151,000,000원과 확약 유효성 중심으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 “0원*”의 조건
이 물건의 표면 가격은 강합니다. 감정가 151,000,000원에서 최저가 73,990,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이고, 현 회차 룰상 미배당 인수액이 97,741,820원이라는 점을 빼면 안 됩니다. 확약이 없다면 이 물건은 싸게 받는 구조가 아니라 실질취득이 171,731,820원으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
다행히 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 그래서 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*입니다. 다만 확약은 해당 임차인·해당 임차권에만 적용됩니다. 원본 확인 전에는 안전형으로 올려 잡기 어렵고, 확약 원본·임차권 말소 조건·확약 밖 점유 확인까지 끝났을 때 비로소 저가 매수 후보가 됩니다. 결론은 조건부 진행, 원본 확인 전 보류입니다.
