90,300,000원
의정부지방법원 2025타경73042. 연천군 전곡읍 전곡리 ‘전곡리힐하우스2’ 201동 4층 401호, 전유면적 46.975㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 129,000,000원에서 7회 유찰되어 제공 회차의 최저매각가는 90,300,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이광오이며, 2021.11.10. 거래가액 144,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 임차권자 장인하는 임대차계약일 2021.10.05., 점유개시 2021.10.21., 주민등록 2021.10.25., 확정일자 2021.10.05.로 말소기준권리인 2024.11.08. 연천군 압류보다 앞섭니다. 등기상 주택임차권도 2023.10.25. 설정돼 있어 원칙적으로는 매수인 인수 구조입니다. 다만 2026.07.01. 주택도시보증공사의 확약이 이 구조를 실질적으로 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전유면적 46.975㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 이광오 (2021.11.10. 거래가액 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.08. 연천군 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.11.08. 연천군 압류입니다. 그보다 앞선 장인하의 주택임차권은 등기상 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 전입·확정일자도 앞서므로 원칙적 인수형입니다. 현 최저가 90,300,000원을 기준으로 배당표상 임차보증금 미배당액은 55,725,400원입니다.
이 확약은 장인하 임차인에게만 적용됩니다. 확인된 실제 임차인은 장인하 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 장인하의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 확인된 범위에서는 확약 밖 별도 임차인의 인수위험은 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장인하 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.25 | 2021.10.05 | 144,000,000원 | 2025.11.04 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 채권양수 |
등기상·배당계산상으로는 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 2026.07.01. 확약에 따라 장인하의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 62.9% 숫자는 매력적이지만 거래 시점은 오래됐다
동일 단지 ‘전곡리힐하우스2(201,202동)’의 동일 면적대 46.98㎡ 거래는 제공된 표본이 3건입니다. 비교 평균은 143,666,666원, 최신 거래는 2022.05. 143,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 90,300,000원은 비교 평균의 62.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 46.98㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.02 | 46.98㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2021.11 | 46.98㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 3건 | 143,666,666원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득액은 비교 거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.05.이고 표본도 3건뿐입니다. 따라서 90,300,000원을 곧바로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 비교 가능한 과거 실거래 대비 낮다고 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 장인하 보증금(우선변제) | 144,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 장인하 보증금 중 55,725,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.01. 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정값이며, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 55,725,400원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,240,000원 | 73,460,320원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 57,792,000원 | 87,648,256원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가만 낮아져도 실질 취득부담이 크게 줄지 않는 구조이지만, 이번 사건은 장인하에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 있어 그 임차인에 한해서는 이 구조가 실질적으로 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 46.975㎡의 계단식 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 전곡중학교 동남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있고 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물의 4층 401호이며 승강기·개별난방·급배수·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 286,300원/㎡, 토지면적 923.0㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 23세대 규모이고 제공된 동일면적 실거래는 3건, 최신 거래는 2022.05.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 전액 변제를 받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각 이후 절차에서도 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 장인하 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 시세 재확인. 비교 거래 3건의 최신 시점이 2022.05.이므로 2026년 현재의 인근 다세대 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 내부 상태, 점유·명도, 수요 부족 등 반복 유찰 사유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에서 우선하는 조세가 있는지 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이번 결론은 확약이 결정한다”
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 144,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현 회차에서 55,725,400원을 떠안는 고위험 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.07.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 확약을 제출했습니다. 이 때문에 장인하에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 90,300,000원으로 판단됩니다.
가격만 보면 비교 실거래 평균 143,666,666원의 62.9%지만, 7회 유찰과 23세대 규모, 최신 비교 거래가 2022.05.라는 점 때문에 가격 메리트를 과대평가하기 어렵습니다. 이 사건은 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 환금성과 현재 시세 확인이 남은 물건입니다.
