의정부지방법원 2025타경73042. 연천군 전곡읍 전곡리힐하우스2 201동 401호, 전유면적 46.975㎡의 단지형 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 129,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 21,681,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 말소기준은 2024.11.08. 연천군 압류이고, 장인하의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 임차권등기를 갖춘 선순위 권리입니다. 배당으로 갚지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어옵니다.
현재 최저가 21,681,000원에서 집행비용 790,258원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 20,890,742원입니다. 보증금 144,000,000원 가운데 남는 123,109,258원은 매수인이 인수하므로, 입찰대금과 인수금을 합친 실질취득은 144,790,258원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 보증금 144,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 제201동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전유 46.975㎡ · 지상 5층 중 4층 · 계단식 |
| 단지 / 사용승인 | 전곡리힐하우스2(201·202동) · 23세대 · 2020.03.31. |
| 소유자 | 이광오 (2021.11.10. 거래가 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 21,681,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.11.08. 연천군 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장인하의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.05., 점유개시는 2021.10.21., 주민등록일은 2021.10.25.이며, 2023.10.25. 임차보증금 144,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 장인하 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2021.10.05. 점유 2021.10.21. 전입 2021.10.25. 배당요구 2025.11.04. | 144,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
장인하는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 변제가 불가능합니다. 이 때문에 최저가가 낮아질수록 낙찰자의 인수금이 커지고, 총 실질취득액은 크게 내려가지 않는 구조입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,681,000원 | 123,109,258원 | 144,790,258원 |
| 6회 유찰 시 | 15,176,699원 | 129,496,482원 | 144,673,181원 |
| 7회 유찰 시 | 10,623,689원 | 133,967,537원 | 144,591,226원 |
회차가 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가합니다. 실질취득액은 집행비용의 차이만큼만 변하고 임차보증금 144,000,000원 부근에 머뭅니다.
③ 실거래 비교 — 최저가 15.1%가 아닌 실질취득 100.8%
전곡리힐하우스2 동일면적 46.98㎡의 확인된 실거래는 2021.11.~2022.05. 총 3건입니다. 거래가격은 143,000,000원~144,000,000원, 평균은 143,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05. | 46.98㎡ | 2층 | 143,000,000원 |
| 2022.02. | 46.98㎡ | 3층 | 144,000,000원 |
| 2021.11. | 46.98㎡ | 4층 | 144,000,000원 |
| 평균 | 46.98㎡ | 3건 | 143,666,666원 |
최저가 21,681,000원만 실거래 평균과 비교하면 15.1%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득액 144,790,258원은 실거래 평균보다 1,123,592원 높고, 실거래 최고가 144,000,000원도 790,258원 웃돕니다. 따라서 다섯 번 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,258원 |
| 1. 임차인 장인하 보증금 | 144,000,000원 | 20,890,742원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 장인하의 미배당 보증금 123,109,258원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 당해세와 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡중학교 동남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호로, 승강기·개별난방·급배수·화재경보설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 토지 공시지가는 286,300원/㎡입니다.
- 환금성. 23세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 계산. 응찰가에 장인하의 미배당 보증금 인수액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌므로 총 취득비용은 약 144,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.11.~2022.05.의 3건이므로 입찰 시점의 현장 매매가격과 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아져도 취득원가는 낮아지지 않는다”
이 물건의 최저가는 21,681,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 장인하의 선순위 임차보증금 144,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액은 123,109,258원입니다. 실질취득액은 144,790,258원으로 확인된 실거래 평균 143,666,666원과 최고가 144,000,000원을 모두 웃돕니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 5회 유찰, 23세대 다세대주택, 단지 경매 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 환금성 부담까지 남는 대항력 인수형 물건입니다.