🏷️ 최저가 85,750,000원 ✅ 실질 인수 0원 📉 2회 유찰 · 49% 📄 확약서 제출
85,750,000원
인천지방법원 2025타경514395. 인천 연수구 청학동 동부모아빌3차 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 175,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,750,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 박정민의 임차보증금 182,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있어 원칙적으로는 미배당액을 매수인이 승계할 수 있는 구조이기 때문입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 박정민 임차권에 관한 인수액은 단순 계산상 98,193,500원이지만 실질적으로는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 박정민 임차권에 한해서만 적용되므로, 별도로 현황조사에서 확인된 점유자들의 실제 점유관계는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 3-74 동부모아빌3차 3층 301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김택현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금과 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.27 포천세무서장 압류입니다. 박정민은 2021.07.29 주민등록, 2021.07.30 점유개시, 2021.06.23 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞선 대항력을 보유합니다. 임차권등기 자체는 2023.08.28에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입과 점유는 그보다 훨씬 앞섭니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정민 | 2021.07.29 / 2021.06.23 | 182,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 전 룰상 98,193,500원 |
| KIM EVGENII | 2024.06.10 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| AN OKSANA VIKTOROVNA | 2024.06.10 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| AN NIKITA VIKTOROVICH | 2024.07.10 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박정민을 제외한 세 명의 전입일은 모두 말소기준 2023.01.27 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체를 추정할 수는 없지만, 말소기준 이후 전입이라는 이유로 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 거주 여부와 인도 상태는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 박정민 보증금 | 182,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 박정민 보증금 미배당액 98,193,500원이 남습니다. 그러나 말소동의 확약서 제출이 확인돼 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 제공된 추정액이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 연수구 청학동 소재 청솔공원 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 중 3층이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 로폭 약 8m, 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박정민 보증금 182,000,000원의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 직접 의존합니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 범위와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 박정민 배당관계 확인. 현재 최저가 기준 예상배당은 83,806,500원, 룰상 미배당액은 98,193,500원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 핵심 인수위험이 됩니다.
- 별도 점유자 3명 확인. KIM EVGENII, AN OKSANA VIKTOROVNA, AN NIKITA VIKTOROVICH는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.08.03 민간임대주택 등록등기가 있으므로 현재 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 175,000,000원에서 85,750,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 별도 실거래 자료가 없어 시장가격 비교는 보류해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘49% 할인’이 아니라 확약의 확실성
이 물건의 첫인상은 감정가 175,000,000원에서 두 번 유찰돼 85,750,000원까지 내려온 가격입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 박정민의 182,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 원칙적으로는 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 회차만 놓고 보면 그 금액이 98,193,500원입니다.
그 위험을 뒤집는 자료가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정상 반영하면 박정민 관련 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가인 85,750,000원입니다. 반면 확약 밖의 세 명 점유자는 대항력은 없더라도 실제 점유 상태 확인이 필요합니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격이 싸다는 결론 역시 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “주된 권리위험은 확약으로 해소되지만, 확약 원문과 현장 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
