의정부지방법원 2025타경73056. 포천시 선단동 819-3·819-59 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층이며, 토지는 243㎡의 대지로 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
권리 흐름의 핵심은 2025.05.09.입니다. 이날 종전 포천농업협동조합 근저당 2건, 박두만 근저당, 손경옥 근저당이 말소되고, 같은 날 주식회사뉴동림대부의 채권최고액 582,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리이며, 이후 설정된 손경옥 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 819-3, 819-59 제가동호 · 경기도 포천시 삼육사로 2053-46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정상 단독주택 · 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 |
| 토지 | 243㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 우종길 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,425,610원 / 465,798,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사뉴동림대부 / 409,345,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 선단동 819-3 토지의 관정은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 종전 권리는 말소, 현재 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대 관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현장 점유자 확인과 전입세대 열람은 별도로 해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 단정하지 말고 전입일·점유개시일·확정일자를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 465,798,000원입니다. 그러나 인근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 비교가 쉬운 물건이 아니라 토지와 비표준 주택이 함께 매각되는 구조이므로, 단순 유찰률보다 토지가격·건물상태·접도·수선비를 함께 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 465,798,000원 | 458,740,020원 | 761,659,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 326,058,600원 | 320,693,780원 | 899,706,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 228,241,020원 | 224,245,646원 | 996,154,354원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 권리 인수의 문제와 가격 적정성의 문제가 서로 다르다는 뜻입니다. 미배당이 크다고 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 아니지만, 최저가가 싸다는 근거가 되는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,057,980원 |
| 을구 1번 근저당 · 포천농업협동조합 | 256,000,000원 | 256,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 포천농업협동조합 | 22,400,000원 | 22,400,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 손경옥 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 박두만 | 190,000,000원 | 150,340,020원 |
| 을구 6번 근저당 · 손경옥 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사뉴동림대부 | 582,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 손경옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용을 제외한 채권자 배당은 458,740,020원, 총 미배당은 761,659,980원, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단5통 마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 주택, 농지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 감정상 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층입니다. 외벽은 사이딩, 내벽은 벽지 등, 창호는 하이샷시이고 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 243㎡의 대지로 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 338,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 일부 토지는 성장관리계획구역·계획관리지역과 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 선단동 819-3 토지의 관정은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 환금성. 공장·주택·농지가 혼재한 지역의 비표준 주택과 토지 일괄매각이므로, 표준화된 공동주택보다 비교 거래와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대 관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 점유자 면담, 주민등록 전입일과 실제 점유개시일을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 70%만 보고 할인 물건으로 판단하지 말고, 인근 단독주택·대지의 최근 거래와 개별공시지가, 건물 잔존가치를 분리해 비교하세요.
- 건물 상태. 경량철골·판넬지붕 건물의 누수, 단열, 부식, 난방설비와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 선단동 819-3·819-59 토지와 제가동호 건물의 경계, 진입로, 실제 이용 범위 및 관정의 위치·작동 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 성장관리계획구역, 용도지역의 적용 범위를 각 필지별로 확인하고 향후 증·개축 가능성을 검토하세요.
- 배당 원본 대조. 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있으므로, 채권계산서·배당요구 내역·최신 등기부를 기준으로 실제 배당관계를 다시 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 매각기일 2026.07.07.의 진행·변경·취하·매각 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2025.05.09. 주식회사뉴동림대부 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 담보권과 선행 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 이후의 손경옥 근저당과 현재 경매개시결정도 매각으로 정리되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 결론은 다릅니다. 최저가 465,798,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 시세보다 싸다고 입증할 실거래 비교는 없습니다. 사건상 연립주택 + 토지, 감정상 단독주택이라는 용도 차이, 일괄매각, 관정 포함, 공장·주택·농지 혼재 입지를 고려하면 아파트식 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 토지와 건물의 실제 시장가치를 얼마나 정확히 산정하느냐입니다.